产业地产经济效益稳定 50强房企九成入场

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[摘要]戴德梁行发布报告称，未来，工业地产的发展理念将越来越注重生态、环保、智慧城市、低碳等问题。办公区和更多城市生活元素的结合也将形成文化特色。工业地产未来追求的价值

《时代周刊》记者顾悦来自广州

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区蛇口工业园成立，工业地产兴起。2003年，业界首次提出工业地产的概念，并将其视为工业地产的升级换代。

也就是说，今年，国内工业地产开始进入集约化发展阶段。根据明远房地产研究所的研究报告，截至2018年底，50强房地产企业中有45家进入了工业地产。

9月16日，作为时代传媒2019年《中国房地产时报》100强的子榜单，《中国20大工业地产榜单》(以下简称《工业地产榜单》)发布。据报道，这份名单的评估是基于“时代传媒房地产数据库”，切入工业房地产行业，并综合排名的三个指标:2019年上半年住房行业房地产行业的收入，工业投资占总收入的比例，工业房地产项目的价值。

根据工业地产排行榜，张江高科技(600895) (600895.sh)、益达中国(600639.sh)和浦东金桥(600639) (600639.sh)的综合得分位列前三。其中，张江高科技2019年上半年实现工业营业收入5.92亿元，工业投资19.29亿元。

招商蛇口(001979)、中电光谷、鸿泰发展、天安数码城、宝能成发均进入前十名。其中，招商局蛇口(001979.sz)工业营业收入164.16亿元，工业投资31.05亿元；宝能成发营业收入15亿元，工业投资9亿元；天安数码城工业运营收入8.07亿元，工业投资3700万元。

龙湖集团、中国海外房地产、金地(600383，股票咨询)和李安东集团进入前20名。其中，龙湖集团(00960.hk)工业营业收入4.41亿元，工业投资86.35亿元；中国海外房地产(00688.hk)工业营业收入18.63亿元，工业投资42.2亿元。

“工业地产的经济效益不仅体现在保值机制和经济周期的稳定期，而且成为优质土地、优惠政策、中期利润和相关业务的重要来源。”早在2016年，一家大型房地产企业的一名高管向《时代周刊》记者透露。

戴德梁行发布报告称，未来工业地产的发展理念将越来越注重生态、环保、智慧城市、低碳等问题。办公区与更多城市生活元素的结合形成文化特色也是未来工业地产追求的价值核心。

张江高科技的综合得分排名第一

从2003年至今，经过16年的发展，工业地产已经成为一个以工业为依托，以房地产为载体，实现土地整体开发经营的工业生态运营商群体。

根据《工业地产排行榜》，张江高科技以42.6分名列榜首，这是基于三个指标:2019年上半年工业地产行业的收入、工业投资占总收入的比例以及工业地产项目的价值。

财务报告显示，2019年上半年，张江高科技总营业收入同比增长33.64%，达到5.92亿元，上市公司股东应占净利润2.76亿元，工业投资19.29亿元。

张江高科技在其财务报告中表示，今年公司将加快建设集成电路产业设计园区，并积极实施“1000亿，100万”项目；着力建设“长三角资本市场服务基地”，充分发挥“产业投资银行”的优势；关注“工业投资”；以科学城“五批”为起点，着力打造生产与城市的动态整合平台；加快张江高科技与康桥镇合作，打造集成电路产业集群，突出重点，创新管理模式，以“先规划后行动”推进镇企合作。

集园区开发、园区运营、工程建设和物业管理为一体的综合性集团企业益达中国以38.2分位居第二。

数据显示，2019年上半年，亿达中国工业营业收入达到23.33亿元，毛利率为44%，股东应占净利润为2.99亿元，工业投资为5.49亿元。

亿达中国在其财务报告中称，2019年6月，公司成功获得郑州科技新城二期土地，并与当地政府就该商务园区达成了办公室回购协议。预计园区总建筑面积将达到70万平方米左右，将吸引300多家科技创新企业。

此外，在报告期内，益达中国商务区的委托运营项目逐步积累了产业项目资源，五家新的财富500强企业和百强企业进入商务区。

浦东金桥以36.3分排名第三。

财务报告显示，2019年上半年，浦东金桥实现营业收入14.3亿元，同比增长62.5%；归属于母亲的净利润为4.4亿元，同比增长11.1%；截至2019年6月底，公司拥有236.7万平方米的可出租物业和1056套服务式公寓。

此外，公司拥有34.8万平方米的租赁土地，并仍在加强投资物业的建设和运营。这些高质量的资源可以为公司创造稳定而持久的租金收入。

鉴于下半年的工作，浦东金桥表示，预计2019年全年经营现金流入为24.09亿元，其中上半年完成11.27亿元，下半年经营收入保证12.82亿元。

此外，浦东金桥还继续以科技板块、中央与地方政府合作等战略机遇为重点，探索信息通信5g、新能源汽车等重点项目，继续为华为、中国移动等龙头企业服务，推动重点功能平台项目落户金桥；针对服务公寓的品牌输出，加大研究力度，尽快锁定合作伙伴，形成合资合作模式，进一步推出“碧云花园”、“碧云服务公寓”品牌。

中海金地商家进入了名单

除上述企业外，招商局蛇口、中电光谷、鸿泰发展、华夏幸福(600340)、宝能成发、龙湖集团、中国海外房地产和金地也进入了前20名。

根据工业地产排行榜，商人蛇口以33.1分的综合得分排名第四。

财务报告显示，2019年上半年，公司实现营业收入166.87亿元，其中园区开发实现收入40.08亿元，同比增长31.3%，毛利率同比增长6.5个百分点。据悉，中国招商蛇口在蛇口自由贸易区、太子湾区、钱海妈湾区和空宝安特区深圳国际会展中心有大量资源有待开发。

中电光谷排名第六，2019年上半年实现收入约11.43亿元，同比增长52.14%，其中空工业园区服务收入占总收入的45.0%，工业园区运营服务收入占总收入的55.0%；归属于公司所有者的净利润为1.41亿元，同比增长36.75%。

此外，上半年，中电光谷签署工业园区运营服务38.74亿元，占合同总额的83.1%；工业园区销售合同金额为7.86亿元，占合同总额的16.9%。据悉，中电光谷在几个城市拥有约592.5万平方米的优质工业园区土地储备，主要分布在成都、长沙、上海、宁波、洛阳等城市。

华夏幸福成立于1998年，一直致力于工业新城的投资、开发、建设和运营。

该榜单显示，华夏幸福指数以22.4的综合得分排名第11位。2019年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润为84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

五年来，华夏幸福上市公司股东应占净利润复合年增长率达到35%，充分显示了华夏幸福产业新城模式的强大生命力。

龙湖集团、中国海外地产和金地的综合得分分别为17.9、13.1和12.5，分别排名第16、19和20位。

其中，龙湖集团工业营业收入4.41亿元，工业投资86.35亿元。

2018年6月20日，龙湖集团发布了位于上海闵行区颛桥镇的“龙湖闵行中心”，这是龙湖集团宣布的第一个“工业园”项目。

龙湖上海公司总经理温杰邦在工业园区新闻发布会上表示，该项目占地34.3万平方米，是上海南部科技创新中心和科技创新产业综合体的服务平台，几乎涵盖了龙湖集团现有的所有业态，包括办公、商务、长期租赁公寓、文化中心等。，其中80%的物业将由该公司经营，而部分工业园区占地63，000平方米。

中海地产在专注于住宅开发主业的同时，也将其业务触角延伸至工业地产领域。

其位于罗湖清水河地区的海印时代中心项目是深圳中海第一个自给自足的工业园项目；同时，中海集团还经营和管理天津滨海新区中海物流科技园区。

2017年6月21日下午，中国海外房地产与中国建设方程式投资发展有限公司(从事新型城镇化投资)和中国建设资本控股有限公司在北京签署战略合作协议，并签署郑州高新区项目合作协议。该项目被视为中海地产多元化投资的新突破。

2017年11月28日，中海集团还以47.9亿元中标了位于成都天府新区秦黄寺板块的299亩工业项目用地。据悉，在成都天府新区2017年规划文件中，上述地块的超高层建筑命名为“天府中心”，占地30亩。建成后，它的高度将达到677米，使它成为世界第二高的建筑，也是中国第一高的建筑。

据统计，中海地产的工业营业收入为18.63亿元，工业投资为42.2亿元。

在榜单上排名第20位的金德勒在工业地产领域已经实现了多元化。

今年9月，金谷集团副总裁助理王勇向公众透露，公司在工业园区和生产城的整合方面已经形成了四大系列:智慧园、科技园、文化创意园和特色镇。

与此同时，金代尔和资产光战略独立开发的16个纯工业项目分布在全球工业高地，如长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区和美国硅谷。

此外，Gemdale还引进了世界知名的风险投资基金、孵化器和其他资源平台，以建立一个互联、共生和双赢的产业生态系统。依托金地30年的综合开发经营经验，多种业态创新互动，积累了不断探索的城市价值。