5年缩水超20多亿！曾卖到16万元一平的“东方迪拜”惨遭甩卖

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在海南房地产市场的全盛时期，被称为“东方迪拜”的三亚凤凰岛曾经卖了16万元/平方米，但现在却面临着被卖掉的命运。

这两次转移在五年内缩水了20多亿元

9月16日，北京证券交易所挂牌出让三亚凤凰岛投资集团有限公司(以下简称凤凰岛投资集团)100%股权，底价40.37亿元；同时，三亚宇晟投资有限公司(以下简称宇晟投资)100%的股权以7.64亿元的价格捆绑转让，共计48.01亿元。

图片来源:北京证券交易所官方网站

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称凤凰岛邮轮港)45%的股权，宇晟投资持有凤凰岛邮轮港10%的股权。凤凰岛邮轮港的核心资产是三亚凤凰岛项目。换句话说，三亚凤凰岛项目55%的股权以48亿元的价格打包上市。

作为海南最著名的人工岛的鼻祖，凤凰岛在建造之初就标志着迪拜。据凤凰岛官方网站介绍，其建设目标是依托邮轮产业，打造集邮轮主题休闲港、丝绸之路自由贸易区、海洋亲水旅游湾、健康度假区、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体，成为邮轮城市、海港城市、梦幻岛屿。

“镁雕地产”的记者浏览了多个旅游网站平台，都类似于“三亚凤凰岛:三亚的奢华天堂，可与迪拜的梦幻岛相比”的游记，以及“每个房间都能看到大海”、“三亚凤凰岛可与迈阿密的邮轮之都、海港城市、迪拜的梦幻岛相媲美”等评论。

在凤凰岛历届岛主名单中，曾宪云是最著名的一位。曾宪云最著名的言论是在2013年说的:

“海南的房价应该有所区别。不要希望每个人都能买得起房子。这个概念本身并不正确。

因此，房价应该分为两部分。一部分是政府应该解决那些迫切需要住房而又负担不起的人；一方面，市场经济调节房地产的发展，允许富人改善他们的住房条件。"

2002年，曾宪云以700万元收购三亚中成国际，更名为三亚凤凰岛开发有限公司，主要经营和开发凤凰岛项目。当时曾宪云与三亚市政府签订了投资凤凰岛的合同，并计划建设一个国际邮轮港、一个国际会议中心(七星级酒店)、五个国际健康度假中心、一个商务别墅俱乐部、一个国际游艇俱乐部等。，总投资超过50亿元。

目前，根据北京产权交易所的公开信息，在凤凰岛一期建设项目中，除了邮轮码头和5家健康假日公寓酒店(含酒店式酒店)、国际游艇俱乐部、奥林匹克广场、商业街等商业和旅游项目尚未建成；二期填海工程已经完成，填海面积约49公顷。填海工程完成后，已形成总土地面积498，610平方米(约748英亩)。

曾经是曾宪云王牌资产的凤凰岛，在经历了开盘时间不多、高价减半、中央环保督察风暴、现在被挂牌转让之后，是如何从“祭坛”上走下来的？

据当时媒体报道，2010年1月11日，凤凰岛公寓开业，一天内700套公寓“亮起来”。从2010年到2011年，凤凰岛的最高房价达到了15-16万元/平方米。然而，自2013年以来，繁荣已经消退，凤凰岛的价格现在“减半”，降至7万元/平方米，无数投资者被“锁定”。

2014年，中国交通建设有限公司(601800)进入凤凰岛，以49.62亿元的交易金额赢得凤凰岛邮轮港45%的股权，被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。《镁雕地产》记者了解到，在当时的签约仪式上，中国交通建设派出时任总裁陈芬健、总裁两名助理以及集团法律部、投资部、海南地区总部、投资公司等部门的负责人，公开表示“将把主要精力放在项目建设上，具体的运营事务仍将移交给专业公司。”

但不可忽视的是，重组完成后，凤凰岛邮轮港将成为中国交通建设的合并子公司，而三亚凤凰岛开发和三亚凤凰岛房地产将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

这是凤凰岛资产的首次转让。

从北交所的上市信息来看，凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

海口圣丰热带农业植物园发展有限公司持有48.5%，新疆大正鲍彤风险投资有限公司持有20%，海南兆丰智能科技有限公司持有10%，曾宪云和蔡芳分别持有20%和1.5%。

值得注意的是，邮轮港口公司的主要资产包括约100，000平方米的现有公寓和酒店，以及25，000平方米的现有土地。

与两次股权转让相比，45%股权的价格为49.62亿元，现在55%股权(邮轮港口公司的资产和宇晟投资的捆绑股权)的价格为48.01亿元。根据这一计算，在过去的五年里，凤凰岛在中国的建设时代已经下降了近23亿元。

繁荣时期停止的填海工程

事实上，在海南，远不止一个被称为“东方迪拜”的填海工程，它是高端和奢侈的。

有许多著名的项目，如洪钟如意岛、海口葫芦岛、南海珍珠生态岛等。在业内人士看来，开发商毫不犹豫地大力填海造地的原因并不复杂——填海造地的成本约为20万元，相当于600多元/平方米，但成为项目后，每平方米的价格可能超过1万元。“空至少有几十个甚至上百个利润空间。”

这些填海工程无一例外地被列为海南省或当地城市的重点工程，并得到当地政府不同方式的支持。

然而，与此同时，土地复垦也在一定程度上损害了生态系统，如珊瑚礁萎缩、白蝶背自然保护区贝类破坏、海岸物种减少等。然而，在中央环保部门介入之前，这些问题并没有引起当地政府的注意。

2017年8月，中央环境保护监察局在海南进行了环境保护检查。根据检查组提供的数据，2013年后，海南省年均填海面积达到550公顷，是前20年年均填海面积的5倍。

海南省立即要求所有市县根据中央环保督察反馈中提到的许多违法项目实施“双暂停”(暂停建设和暂停营业)。大多数填海工程未能幸免，而凤凰岛在这场“环境风暴”中被罚款3700万元的生态补偿基金。

还有南海之珠“东方迈阿密”的填海工程，这是中国最神奇的人工岛。它类似于八卦图，造价50亿元，比358个足球场还大。

这座人工岛预计在10年内完工，自2017年开始建造，但没过多久就赶上了“历史上最严格的环境保护令”。今天，这个岛仍然是一个荒岛，虽然从飞机上往下看，八卦的形状真的像南海的一颗珍珠。然而，这些蓝图中的25万吨级邮轮母港、国际游艇俱乐部、免税商业区和涉外娱乐服务区尚未开工，资金何时归还也不得而知。

海口最大的人工岛洪钟如意岛的命运就更糟糕了。在项目开始的时候，它被诉讼和债务所纠缠，然后成了打倒王永红的最后一根稻草，最后几乎在这场环境风暴中死去。

如今，一些旧的填海工程经过整改后已悄然复工，但没有新的填海工程能够通过审批。“生态立省”后，海南的土地开垦历史终将成为历史。