“金九银十”成色不足：房贷利率“换锚” 楼市运行平稳

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随着国庆后新的住房贷款利率政策的正式实施，各银行对推进相关工作做了更加详细的安排。

专家和业内人士普遍认为，在“房无投机”的背景下，抵押贷款利率“换锚”不会改变收紧楼市调控的大方向，楼市仍将保持稳定运行态势。

我们的记者卢雨航

“我咨询了我在银行的朋友，按揭利率基本没有变。因此，我还是打算再看一遍。现在房地产市场不像过去那样“火”了。我想换的大单位基本上都有一个相对较大的议价空房，这应该会节省一些钱。”计划改善住房条件的北京居民王女士对10月8日实施的新的住房贷款利率政策非常冷静。

与此同时，在采访了多家房地产机构的员工和购房者后，英国《金融时报》记者发现，“金九银十”刺激购房欲望的失败也得到购房者的证实。“我们还告诉客户，国庆后按揭利率将会改变。然而，与前几年房地产市场的新政策不同，目前的政策变化很难影响客户的想法。不管是二手房还是二手房，假期过后看房的顾客不多，真心想买的顾客也不多。国庆节我们更悠闲。北京丰台区一位中介经理的这一说法很有代表性。

根据上海亿居房地产研究所最近发布的“中国低利率抵押贷款利率报告”，10月份，四个一线城市和七个二线城市的第一套和第二套住房的抵押贷款利率略有上升。专家和业内人士普遍认为，在“房无投机”的格局下，抵押贷款利率“换锚”不会改变收紧楼市调控的大方向，楼市仍将保持稳定运行态势。

新政在各地的实施出现了差异

“目前抵押贷款利率低，金融投资收益率不高。我周围的许多朋友都有买房的想法。”在上海工作的小李说。

出人意料的是，10月8日之后，上海部分银行实施的首套住房抵押贷款利率仍低于新政要求的4.85%的下限。根据荣360数据研究所的监测数据，中国银行、中国农业银行、交通银行、华夏银行等7家银行在上海的首套住房抵押贷款利率为4.65%，即贷款利率下调20个基点，比原基准利率低15%。0.005%；工行、邮政储蓄银行、招商银行等11家银行的按揭利率为4.85%。邮政储蓄银行表示，对于高质量的客户，它有空房的折扣。

10月8日之后，实施新政的分歧开始出现。根据上述机构数据，在一线城市，北京和深圳调整后的抵押贷款利率均符合新规定的要求。北京大多数银行的实际抵押贷款利率相对一致，第一套利率为5.40%，高于原利率。1个基点；第二套是5.90%，比以前高2个基点。深圳大部分银行的第二套住房贷款利率与上海相同，按照国家最低利率5.45%执行，比以前高6个基点；首笔住房贷款的利率为5.15%，即5年期贷款利率加30个基点，比以前高0.5个基点。

此外，除了北京、上海和深圳的几家银行外，所有银行都实施了新的定价方法，而广州不到一半的银行已经开始实施新的抵押贷款利率政策。事实上，目前四个一线城市的抵押贷款利率也与当地住房金融市场近期的变化相一致，“依市决策”的房地产市场格局也体现在抵押贷款利率“变锚”上。

根据lpr，与一线城市相比，在二线城市，天津、青岛、无锡、厦门、石家庄、郑州和其他城市的大多数银行已经开始报价。但是，报价和加息的标准程度仍需进一步提高。

“虽然前期有一个多月的过渡期，但一线城市尚未部署，二、三线城市在利率调整和报价口径方面可能需要更长的过渡期。”荣360数据研究所的分析师说。

与新的抵押贷款利率政策的差异相似，消费者对新政策的理解也存在分歧。“大多数对买房感兴趣的顾客现在都很聪明。首先，在过去，每隔一天涨几十万元和排队看房的现象基本上消失了；第二，最近几个月的政策变化并没有像过去那样让房地产市场跟着"火"走，消费者心里清楚这一点。因此，像这次抵押贷款利率变化，我们也如实向客户解释。然后告诉客户买房子投资，客户不会买。”一名中介员工说。

银行按揭利率“换锚”的部署正在全面展开

“个人住房贷款业务的lpr转换关系到房地产市场的健康有序发展。招商银行结合当地“以城为本”的管理要求，开展个人住房贷款的lpr定价，并根据当地房地产调控的指导安排，制定差异化的抵押贷款利率。政策作为一个整体，保持了转换前后利率定价的平稳切换。”招商银行相关负责人表示。

从lpr利率转换方案的确定、制度改革、贷款合同准备、客户宣传服务等方面，到分行的培训和推广安排，9月份，在紧张的14天里，招商银行成功完成了以lpr为基准利率的新批住房贷款的发放。

国庆前夕，在荣360数据研究所监测的35个城市的533家银行分支机构中，不到十分之一的银行分支机构提前尝试了新的抵押贷款利率基准。其中，招商银行试点城市数量最多。除了北京、上海、广州和深圳，它还开始在宁波、杭州和天津等10个二线城市试点；中国工商银行、中国农业银行和邮政储蓄银行也试图提前在一些二线城市根据lpr报价，但它们在一线城市很谨慎，没有提前试点；民生银行在全国范围内执行4.90%的旧政策。

“即使没有提前试点，533家按揭利率低于新规定下限的银行数量已经减少。9月底，首套住房贷款利率低于4.85%的银行数量下降到14家；二套房贷款利率低于5.45%的银行已减少到81家。”李万甫说。

随着“新政”在假期后的正式实施，各银行对推进相关工作做了更详细的安排。“从目前情况来看，利率基准转换后的实际利率水平与原基准利率定价方法下的利率水平基本一致。工行开发了客户问答银行，做好政策宣传、解释和咨询服务。”据工行相关负责人介绍，根据差别化住房信贷政策，工行将指导分行合理确定每期贷款市场报价利率的上限和下限。

建行表示，将做好业务实施细则制定、贷款合同修订、制度改革升级、员工培训、政策宣传、解释咨询等工作，相关工作将顺利有序开展。

抵押贷款利率稳定，并有上升趋势

荣360数据研究所发布的最新监测数据显示，抵押贷款利率稳中有升的趋势并未改变。9月份，全国首笔住房贷款平均利率为5.51%，比上个月提高4个基点，相当于同期贷款利率水平提高66个基点；二手房贷款平均利率为5.83%，比上个月高5个基点，相当于增加98个基点。四个月来，国家抵押贷款利率一直在持续上升。

总体而言，大部分银行在重点城市采用低利率报价后，抵押贷款利率保持不变或略有上升。与第一套住房贷款利率增长幅度在2个基点以内相比，第二套住房贷款利率略有上升，最高可达6个基点。

“今后，在信贷额度吃紧、房价调控严格的背景下，抵押贷款利率的上升趋势将会持续。随着低利率房贷利率新政策的逐步推广，面临新政上行压力但尚未调整的银行可能会在短期内采取新的行动，这将进一步提高其所在城市的房贷水平。”李万甫说。

“目前各地抵押贷款利率基本稳定，波动不大。大多数银行仍正常放贷，利率也已微调。从一线和二线城市的角度来看，尽管目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动，但超过80%的城市仍保持着过去两年的最低利率水平。”中原地产首席分析师张大伟认为，在“房无投机”的格局下，市场稳定是主流，抵押贷款利率不会出现大幅波动。