理想居室大调查：北京近五成交易为两居室

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“我想要一个从地板到天花板都有大窗户的大房子；地板上的阳光温暖了我的被子……”斯蒂芬妮唱出了她美好的一天。歌曲中的大房子是你理想中的吗？

最近，47.97%的受访者表示，在壳牌发现之家发起的综合调查中，三居室是最理想的居住条件。为此，我们选取了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、Xi 8个核心城市进行研究，发布了《2019年理想三居报告》(以下简称《报告》)。

由此，我们发现它大体上是理想的丰满和现实的骨感。各城市的二居室二手房成交量高于三居室，其中杭州的二居室或三居室成交量最接近，而北京的差异最大。

同时，如果你想要一套三居室公寓，平均需要30年才能实现。其中，北京三居室买家年龄最大，约36岁，而换房子的家庭是39岁；杭州是最年轻的，大约32岁。从房价收入比来看，深圳最难实现理想的三居室。90-120平方米的房子需要40年，贷款需要9年，而在成都只需要8.6年和2.6年。

理想的家有多大

把谈论理想的区域放在一边，住在三个地方，就像把谈论毒性的剂量放在一边。这都是流氓行为。在壳牌搜索应用上搜索三居室的房子，从30-40套到300-500套不等。但确认你的眼睛后，它可能不是你理想的房间。

那么，理想的区域是什么？壳牌调查显示，近60%的人选择100-120㎡的三居室。根据《报告》，上海、Xi、西安、北京、武汉、成都的三居室公寓平均销售面积在理想范围内，其中上海和Xi的最高，达到114㎡。而在广州和深圳，这一数字还不到100平方米，特别是在深圳，三居室的平均销售面积只有91平方米，超过60%的交易集中在60-90平方米的“小三居室”。

虽然深圳的房价收入比在八大城市中排名第一，但买房压力很大，但深圳人爱“小房子”的原因并不简单。在采访中，我们发现，深圳住房率高是另一个主要原因。

一方面，游泳池面积小。一般来说，南方的房子一般比北方的小。因为北方的冬天很冷，楼梯、门厅和其他地方都是封闭的，整个面积都是计算出来的；南方的大部分是开放的和未封闭的，一半面积是计算出来的；此外，为了在北方加热，外墙需要有隔热层，而在南方，这是不必要的。因此，泳池的面积自然就少了。

另一方面，“赠送区”在深圳很受欢迎。例如，可扩展的空客房，如家庭花园、凸窗和生活阳台，将作为“半礼物”或“全礼物”赠送给买家，因此89㎡公寓的入住率可达到90%-100%甚至更高，并可达到标准的四居室公寓。

理想的家在哪里

如果你想买一套三居室的公寓，你最看重社区的哪些条件？在壳牌的调查中，受访者更关注社区的地理位置、交通和周边配套设施。因此，我们根据1公里居住圈的可达性指数和房地产质量指数计算出各城市的宜居社区指数。

在这八个城市中，上海、成都和广州位列前三。上海主要是由于房地产质量指数高，成都1公里居住圈可达性指数优，广州综合质量平衡优。此外，城市间的比较表明，一线城市的社区宜居性高于新一线城市。

各城市三居室宜居社区的分布特征基本上集中在主城区，分散在边缘城区；商业区的分布特征与城区相似，受欢迎的核心商业区的宜居性指数明显较高，商业设施和出行便利。

然而，从我们选择的最宜居社区来看，虽然交通便利，配套设施成熟，但建筑年代和社区内部环境往往较短。以深圳华宇花园为例，它位于罗湖区，紧邻东门商圈，处于三大港口的核心区域，聚集了三大公园，其宜居指数高达92。然而，该房地产建于1994年，仍然是一个只有两个单元的单户社区，没有花园，基本上没有绿化。因此，考虑到成本等因素，每个城市的三居室交易热社区往往与“理想社区”不一致。

实现你的理想有多难

尽管许多人渴望拥有一套三居室的房子，但他们不得不说理想是丰满的，现实是瘦小的。据《报告》称，各城市的二手房交易主要是两居室。其中，北京两居室交易占比最高，达到49.96%，北京与三居室交易的差异也最大，为33.19%。杭州可能是最有可能将理想变为现实的城市，第二和第三住宅分别占37.86%和37.38%。然而，杭州三大楼盘的成交量主要集中在60-90㎡,占60%以上。

那么，买一套三居室的房子要多少钱？由于每个城市售出的三居室公寓的平均面积在90-120㎡之间，我们将重点关注这一区间的分析结果。从下图可以看出，北京以577万元高居榜首，其次是深圳575.2万元，成都只需148.8万元，购买成本最低。在成都一套北京可以换三套！

作为一个普通人，买一套三居室需要多少年？根据该报告，房价收入比是按照90-120㎡的平均套价计算的，深圳达到40.5，远远高于其他城市。在深圳买一套主流的“小房子”需要31年的时间。在一线城市中，广州最低压力为15.5年，而在新一线城市中，杭州最高压力为17.3年，成都最低压力为8.6年。

然而，上述分析是基于全额支付的形式，而现实是全额购买的比例很小。根据深圳2019年前三季度的三居室交易数据，总金额仅占6.31%。如果按照每个城市的最低首付比例计算(例如，北京为35%，成都为30%)，相应的房价收入比将大幅下降。例如，深圳失去了28年，北京失去了20年。在其他城市，是在10年之内，成都最早可以在2.6年内拿到首付款。

根据该报告，北京八个城市三居室买家的平均年龄最高，接近36岁。一线城市的平均年龄普遍高于新线，而新线三居室买家的平均年龄与之相似，不到32岁。似乎如果你想要一套三居室的公寓，你应该等到三十岁。

你想过更衣室吗

对于那些有房子的人来说，换房子的想法是什么时候产生的？根据对贝壳的调查，大多数" 85后"、" 90后"和" 95后"的人暂时不考虑换房子。49.23%的“80后”正在考虑换房，并逐渐进入换房高峰期。

那么，在更衣室的路上会发生什么呢？让我们来看看下面两个故事。

大刘和小王是大学校友，大刘大4岁。2010年，25岁的刘从研究生院毕业后来到北京努力工作。2012年，北京二手房市场进入下行期。他和女朋友用20多万元的储蓄贷款买了一套50平米的一居室作为婚房。两年后，两个人的世界变成了一个三口之家。这对年轻夫妇决定换一栋更大的房子。“我们的资金有限，不想承担过高的抵押贷款。如果我们买一套三居室的公寓，我们只能选择一个旧社区。我们仍然重视社区的环境。”所以他们卖掉了小房子，借了50万元，在一个相对较新的社区买了一套价值超过200万元的两居室公寓。这家人每天晚上都在社区的花园里散步，既舒适又满足。

今年，25岁的小王也来到北京，在海淀区的一家财富500强公司工作。毕业后，他获得了结婚证。这个女人要求一步买一套三居室的房子。虽然小王家境不错，但一套100㎡的房子却要300多万元。为了缓解这对年轻夫妇的贷款压力，父母双方共支付了150万元作为首付款。这对年轻夫妇因为刚开始工作，不能进行公积金贷款，所以最后180万元只能通过商业贷款支付，每月的还款超过1万元，这也是一个很大的压力。“在过去的几年里，我真的很少去购物。可以避免与朋友和同事的娱乐。我不敢把孩子放在议事日程上。”

2019年，两家人搬到了同一个社区，大柳最终以700万元的价格买下了一套110平米的三居室公寓。小王的面积为130㎡，价值900万元。值得注意的是，北京二手房网上签约价格是政府规定面积×建筑面积的转让指导价。五环路以外的实际房价高于指导价，但网上签约价格的上限只能达到374万元(如果高于374万元，就要缴纳增值税)。同时，两套最大贷款40%的政策导致最大贷款149万元，首付成为房改者最大的压力来源。

虽然大刘和王晓卖的房子大小和客厅不一样，但大刘的社区比较好，所以每平方米的单价比较高；由于房子朝向不佳，小王遭受了相对的价格损失，两栋房子都卖了大约500万元。加上税费、中介服务费等费用，刘的首付款是560多万元，而小王需要780多万元。大刘在几乎没有压力的情况下换了房间，小王的吝啬日子又开始了。

据《报告》称，北京市民的平均换房年龄为39岁。大刘和小王都是领导人，但由于他们买房的选择不同，他们经历了不同的生活。大刘主张买房子要量力而行，不要因为房子而牺牲生活质量，而小王则宁愿承受巨大的经济压力，生活得更好。一是年轻时住在一个大高粱屋里，二是知足常乐。很难判断哪一个是好的还是坏的，但只能知道你是温暖还是寒冷。

然而，根据这份报告，平均而言，北京的房屋交易商卖出了510万元的房子，取代了736万元的三居室，面积从79.7平方米平均增加到112.4平方米。大多数人的平均水平似乎与目前的情况相符。