匡贤明：适时退出行政调控手段 加快建立房地产长效机制

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[摘要]经过多年的调控，数据显示，我国大部分地区的房地产价格稳定，交易合理，这就需要克服投机行为，三个新的因素正在推动“无房投机”长效机制的建立。

匡贤明，中国(海南)改革发展研究院经济研究所所长

近日，天津、南京、三亚等地对现行限购政策进行了不同程度的局部微调，引发了市场对放松管制的渴望。目前，中国经济面临下行压力，结构调整尚未完成。在“房无投机”的政策原则下，大规模放开和放松房地产调控几乎是不可能的。

然而，近几年来，为了避免房地产市场的大幅波动，包括限购、限购、限购、限贷等政策在内的行政措施在特定的历史时期有其合理性，但行政调控只是一项短期调控政策，只有加快建立房地产调控的长效机制，才能真正促进房地产市场的健康发展。

这一长效机制的构建不仅涉及民生目标，还涉及房地产市场本身的有效运行。时机成熟时，越来越有必要逐步有序地退出行政控制手段。

经过多年的调控，数据显示，中国大部分地区的房地产价格稳定，交易理性，这就需要克服投机，三个新的因素正在推动“无房炒房”长效机制的建立。首先，从需求方面来看，随着中国人口增长的逐渐放缓，房地产市场的需求高峰已经过去，房地产投资的高峰也已经过去，因此整个市场将呈现正常的增长趋势。一个典型的指标是，自2012年以来，中国劳动年龄人口的数量和比例已连续7年下降，过去7年下降了2600多万人。第二，房地产开发用地供应将明显增加。具有里程碑意义的事件是《土地管理法》的修订，该法赋予农村集体建设用地直接进入市场的权利，从而改变了城市住宅建设用地长期短缺的状况。虽然此次修法的短期效果不明显，但中长期内将会明显释放。第三，与住房相关的货币信贷政策日趋成熟和系统化，特别是通过实施与低利率挂钩的市场化抵押贷款利率政策，可以准确、灵活、有效地调整购房者。

从必要条件来看，建立房地产的长效机制需要使这个市场成为一个正常的回报市场。这个正常的市场应该是一个多主体供给、多渠道担保、租购的市场，一个分层的市场:政府保障基本生活，保障生活的实现；市场管理得到改善，以确保有意愿的人能够在市场中不断改善他们的生活条件；企业管理供给，保障社会需要的经济适用房和商品房。在这个分层市场中，市场化部分需要回归市场所决定的状态，行政限购政策可以逐步取消。

一方面，这并不意味着房地产市场不需要监管。相反，从各国的情况来看，这个市场往往是一个重要的监管领域。随着长、中、短期条件的变化，房地产市场可以实行市场化管理。例如，加快开征房地产税，促进地方政府发展模式的转变，同时也促进房地产行业传统发展模式的转变；促进租赁市场发展，增加出租人租金支出扣除，增加业主租金收入减税。

另一方面，应在“解决过程区域的得分”中撤销行政政策。中国不同地区的发展有明显的差异。不同地区是否退出以及如何退出需要各地区根据自身情况进行判断和决策。从这个角度来看，一些地方房地产政策的调整并不意味着其他地区有条件进行调整。逐步完善制度，逐步退出，为建立长效机制奠定基础。