再访香河：工程抵款房成刚需“新宠”

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燕郊程楠、大厂潮白和香河北新城板块作为离北京城市副中心功能区最近的三个区域，一直是吸引北京购房需求的热点。当燕郊又一次散布“放松”言论，成为开发商和代理商炒作的基础时，香河市场又如何呢？《今日北京》记者本周的调查发现，购买限制没有放松的香河并没有完全阻止外国买家进入。此前的调查显示，开发商为购房者提供纳税服务，以满足当地购房者的购房资格。除此之外，香河还开发了一个新的项目，即无需缴纳三年社会保障或税款，即可将项目贷款房直接签给外国购房者。此外，调查还发现，在廊坊，当限购政策实施近三年后，一些在北京的新需求客户在限购后为了在香河置业而开始安排纳税，他们也将陆续成为“香河纳税人”。那么，为什么反复禁止“反向限购”购房呢？购买项目贷款房有什么风险吗？香河未来的房地产市场会因潜在需求而引发风暴吗？

“反向采购限制”采购操作仍然存在

“你是哪里人？”，“你合格吗？”还有“你交了三年的税了吗？”来自北京的购房者薛平(化名)告诉《今日北京商报》记者，如果你在香河听到这样的问题，作为一个外国购房者，你不必急于离开，因为你对自己不符合当地购房资格感到内疚，因为上述问题表明外国人有机会在这里买房。

本周，《今日北京商报》记者跟随薛平来到最靠近北京、最受外国人青睐的北部新城香河。然而，这一轮调查发现，记者在2018年下半年披露的“三年后代理纳税、网上签约”的规避限购的购买行为在香河依然存在。

目前，在这个“限购松绑”之风不时出现的小镇上，不同楼盘的销售人员对来自北京的顾客表现出两种截然不同的态度。

"没有本地购买资格，那你就不能买！"在R&F新城项目的售楼处，记者一行得到的回答是他们买不起房子。然而，当天中午，在R&F新城的售楼处，除了薛平，还有一群顾客在和售楼人员聊天。

“原则上，你不能在没有购房资格的情况下买房，但如果你真的想要，网上签约将在三年后进行。”搬到另一个房地产后，记者听到了另一个模糊的表达。该项目的销售人员建议，薛平购买一套“三年后代理缴税并网上签约”的房子是可行的。与R&F新城为数不多的游客相比，这个项目的接待区几乎全是管家。

与开发商对外国客户谨慎的诱惑和微妙的暗示相比，提供中介服务并通过带客户来赚钱的中介更直接地关注外国买家能否在香河买房。《今日北京商报》记者从鹤祥河许多当地中介的经纪人群中了解到，包括京东狮城在内的许多鹤祥房地产都在悄悄地卖给不符合限购要求的外国买家。

“外国人可以买，但他们不能借钱。”一些中介向记者透露，“基本上他们可以买，但最近可能不敢卖。”

与以往的调查结果相同，在“三年后代理缴税并网上签约”的运作下，为协助买家获得购房资格，项目开发商一般与外部机构建立合作关系，买家只需支付一定的代理费，所有与购房资格相关的事宜均可由代理办理。与此同时，许多项目将向买家承诺一个免费的更名机会。在与开发商签订初始合同后，一旦房价上涨，他们想出售或出于某种原因不再想购买，他们可以要求中介将它转售给下一个打算买房的“接收人”。

虽然很多业内专家建议购房者在购买香河时要谨慎，违规购房存在隐患，但现实情况表明，北京仍有少数客户需要通过上述操作来购房

然而，“不签不送”仍然是许多开发商坚持的底线。许多房地产销售和中介机构表示:“没有办法在匆忙中停留。规则是，你只能住在签署网和关闭房子！”

项目贷款室支持外国人购买

值得一提的是，除了开发商为购房者提供为期三年的地税服务，让客户能够满足当地购房资格外，香河还有一些项目可以直接在网上签约给外国购房者，三年内无需社保或纳税。

所谓工程款支付房，简而言之，就是开发商以实物形式向建设方交付的用以抵消建设工程价款的商品房。这种房屋与同一项目中的其他商品房在房屋质量上没有本质区别，只是因为网上签约可以实现的更快，所以价格会比市场上的普通新房高，购买时可以正常考虑位置、楼层、朝向和户型。

“没有资格在香河买房的外国人有两种方式。一是上述“三年后网上签约代理税”，对买家来说风险相对较大；另一个是买一套工程付款房。只要房子能付清全部房款，就可以在短时间内通过网上报名，然后就可以住进去了。”据中介介绍，这种房屋的价格为15000元/平方米，与北方新城普通商品房的平均价格相差约3000元。

至于该项目贷款房屋能否尽快上网签约入住，上述中介给出了肯定的回答，称“只要购房资金没有问题，购房过程就可以放心”。

《今日北京商报》记者了解到，一般来说，项目按揭房的单价会比正常房价便宜几百元甚至几千元，因为项目建设单位急于实现购房，所以一些房地产中介机构或中介机构被委托以略高于成本价的价格出售按揭房。然而，由于香河严格执行“非本地户籍的人没有三年社保或纳税就买不到房子”的限购政策，市场积累了大量从北京流出的购房需求，所以摆在我们面前的现房，并没有像预期的那样卖得好，反而成了购房者追捧的“热点”。

“购买工程款支付房有两个方面需要明确:第一，此类房产需要由购房者全额支付。因为它们不能被用作银行杠杆，它们对购买者的支付能力提出了更高的要求；第二，购房者在买房前应该知道房子后面是否有按揭，这样才能保证自己的权益不会流失。和硕首席分析师郭毅指出，只有当项目贷款房屋尚未被查封，抵押已经设定，且没有其他买家主张权利时，购买合同才能签订，在线设备才能签订，买家才能放心购买。

《今日北京商报》记者了解到，根据有关规定，如果开发商未能偿还债务，建设方无权直接出售这类项目贷款房屋，因此有必要查明待出售房屋的产权是属于开发商还是已经转让给了开发商。如果工程付款房已经转移到建设方名下，那将成为二手房交易；如果你还没有完成转让，你可以买它作为第一手的房子。具体程序需要与业主和开发商的销售人员协商。

该中介表示，香河某项目的部分房屋可以尽快满足薛平的需求，并表示“将与开发商签订一手新房合同”。至于具体操作流程，中介机构不愿透露太多，只说“流程可以放心”。

稳定的房地产市场和潜伏的需求

虽然“代缴税、等待网上签约”和“支持外国人购房”等操作使外国购房者有可能购买自己的住房，但在业内人士看来，自2017年廊坊市实施“6·2”限购令这一升级版监管新政策以来，经历了房价减半和交易冻结的跌宕起伏的香河房地产市场一直处于相对稳定的状态，没有出现房价泡沫。

郭毅也认为，自限购以来，香河市场处于稳定阶段。目前，香河的房地产市场已经基本恢复到原来由地理客户支撑的交易状态和相应的交易价格。

值得一提的是，由于北京高房价的压力和北京周边楼市的高预期，一些北京人只需要放弃香河这个“热点”。据几家中介机构称，廊坊最严格的限购令已经发布三年多了。今后，一定数量的通过“补税”方式获得购房资格的客户将涌入香河市场。

“在限购政策实施三年后，包括香河在内的北京周边房地产市场，可能确实会通过各种渠道欢迎一些符合税收条件的客户。区域网络签名量也可能受此影响。”不过，郭毅也指出，获得资格后潜在需求的成功进入只会部分提振整体市场需求，香河整体市场不会因为限购三年而实现成交量的过度跃升。

另一位业内人士指出，包括香河在内的北京周边房地产市场的复苏，必然是一个漫长的过程，这是基于京津冀的协调发展战略，即实行产城一体化，交通等公共服务先行，相关配套产业跟进，以留住人才，进而留住消费。所有这些，都需要时间来完善。