三年复合增长率360% 蛋壳也要上市了！长租公寓行业正加速洗牌

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在许多中小企业因财务问题频频“爆雷”的同时，长期出租公寓的龙头企业也加快了上市和融资的步伐。

继庆科之后，蛋壳公司已经正式向美国证券交易委员会提交了一份招股说明书。

接受中国券商记者采访的业内人士认为，租赁企业对资金的需求很大。在租金和贷款监管更加严格的背景下，企业要想保持正常经营，做大做强，寻求上市融资是正常的。行业已经进入真正意义上的加速洗牌阶段，高质量的企业将脱颖而出，而管理能力差的企业将逐步被兼并和淘汰。

龙头企业寻求在美国上市

10月8日，清科公寓正式提交美国上市申请，并于10月28日更新招股说明书，宣布发行范围为17-19美元，最高募集资金近1亿美元，预计11月初上市。

10月29日，蛋壳公寓也正式向证券交易委员会(sec)提交了f-1招股说明书，打算进行首次公开发行(ipo)。

在长期租赁公寓行业中，分散式公寓在规模上排名第一，而蛋壳和轻客则是名列前茅的企业。

根据招股说明书，截至2019年9月30日，蛋壳已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、xi和重庆的13个市场，运营房屋超过40万套，从2015年底到2018年底，复合年增长率为360%。

截至2019年6月30日，青科在上海、北京、杭州、苏州、南京和武汉拥有近10万套住房，其中上海是最重要的市场。从2012年底到2018年底，青科的复合年增长率为114.4%。

从青科和蛋壳的筹资目的来看，主要目的是进一步扩大需求。

根据招股说明书，蛋壳ipo募集的资金将用于进一步扩大业务规模，增强技术实力，进一步发挥蛋壳脑的效用，以及一般营运资金。

青科首次公开募股筹集的资金将用于扩大所覆盖的公寓和房间数量，投资于技术和基础设施，以及一般运营目的。

然而，根据财务数据，蛋壳和清科仍然处于亏损状态。招股说明书显示，2019年前9个月蛋壳净亏损25.16亿元，调整后的息税前利润为负14.61亿元。蛋壳没有利润的原因是它持续的高速增长。今年前三季度，青科的净亏损为3.73亿元。

中小企业频频爆雷

一方面，龙头企业竞相上市，而另一方面，中小企业经常“打雷”。

10月28日，杭州“钟铉地产”宣布“由于公司管理不善，资金链断裂，部分业主可能无力支付后期租金。”

10月3日，河南月如公寓宣布:“由于市场环境的变化(郑州租金连续三年下降)，自身组织管理能力不够强等原因，公司投入巨资装修配置的1600套零散公寓面临巨大的运营和财务压力。”公司原股东和管理层通过各种渠道积极自救，效果不明显，目前无法维持公司的正常运营。因此，2019年9月，公司的所有原始股东都不情愿地接受了并购。”

今年8月，总部位于南京的乐嘉公寓宣布，“公司最近因管理不善而无法履行合同。”我们公司尽了最大努力通过各种渠道积极自救，但没有一个是有效的。目前，该公司已经停止经营，关闭了所有的企业，留下了大量的员工，没有经营收入，无法偿还客户的欠款。公告还指出，该公司的“AG是低成本的”商业模式存在严重缺陷，这给长期租赁公寓市场带来了巨大风险。此外，公司内部管理制度的缺失等诸多因素导致了公司业务的关闭。

根据方东东对媒体公开信息的统计，到目前为止，中国有38套商业问题严重的公寓，其中28套打破了资金链。尤其是今年下半年，公寓爆炸的数量急剧增加。

至于最近一些企业“打雷”的原因，北京市房地产中介协会副秘书长李在接受中国券商记者采访时表示，这与租金贷款有关，但不是主要原因，主要是企业“高收入、低产出”的模式存在问题，市场判断可能存在问题。

方东东创始人李权指出，目前大部分长期租赁公寓主要是以租赁模式为主，而与业主签订的共有房屋合同期限一般为3-5年，集中签约的物业一般为10年以上。因此，共享模式下的运营商需要有足够的资金支持住房规模。近年来，最受欢迎的公寓是合住公寓，它们都属于资本链，这表明了合住公寓对控制资本和现金流的重要性。

对租金贷款监管政策进行了研究

长期租赁公寓行业在经历了快速扩张之后，出现了明显的“两级分化”。

中原地产首席分析师张大伟指出，在经济稳定、需求稳定的情况下，近几年租金涨幅明显开始放缓，大部分地区甚至出现了租金下调。这对第二房东类型的出租公寓有很大的影响，因为转租房屋的租金价格是锁定的，在未来租金稳定的预期下很难盈利。同时，长期租赁公寓行业竞争激烈，大量企业进入，除了行业规模之外，没有其他竞争壁垒。在这种情况下，上市是为了融资扩大规模，形成规模优势，降低经营成本。在长期租赁公寓企业遭遇资金寒冬、中小企业频频打雷、国内融资难度加大的背景下，上市是最佳选择。

李梁军还告诉中国券商记者，租赁公司对资金有很大需求，包括装修、运营和维护、房屋收回、空置业等。，虽然有些可以通过租房贷款解决。然而，租金贷款的管理现在变得越来越严格。每个人都意识到过度依赖这种融资方式不会持续太久。如果你想保持公司正常运转，

“在去年的房租上涨、甲醛门事件和一些企业爆仓事件之后，政府部门和行业协会也在努力规范房屋租赁行业，以防止类似事件再次发生。房屋租赁行业的龙头企业没有发现任何重大问题。”李告诉经纪公司中国记者。

李透露，财政、住房和建设部门一直在研究房租贷款的监管政策，协会此前也讨论过企业房租贷款的规范方向。如果相关政策得以实施，它们肯定会根据当前的模式进行调整。然而，该政策的出台不应是“一刀切”。如果企业有问题，就会让他逐步调整租金和贷款的比例，实现软着陆。

对于这个行业的前景，李认为，长期租赁公寓是一个很好的行业，国家应该支持这个行业的发展。租赁无疑是未来解决人们住房问题的主要方式。然而，我们应该正确看待这个行业。这个行业太年轻了，会有这样或那样的问题。它需要监督和风险防范，但也应该是包容性的，以便它们有调整和进步的空间。

李权认为，虽然长期租赁行业仍处于集体亏损阶段，但行业已进入真正意义上的加速洗牌阶段，优质企业将脱颖而出，而管理能力差的企业将逐步被兼并和淘汰。