房企“千亿俱乐部”扩容

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与往年相比，随着2019年年中的临近，房企“抢丰收”的意图更加明显。根据各大机构发布的销售名单，所有梯队房企都实现了全销售马力，百强行业的门槛再次提高。从业绩来看，虽然各梯队的门槛不断提高，但增速与去年同期相比明显下降。其中，碧桂园、万科、恒大仍位居前三，但放缓趋势明显。此外，前20名门槛增长率下降最为明显。值得注意的是，今年上半年，全国共有12家房地产企业签约销售额超过1000亿元，同比增长3%。200-500亿元的住房企业数量是所有步骤中最高的，有37个企业。从往年的情况来看，上半年合同销售额超过400亿元的房地产企业是强有力的竞争对手，今年的影响达到1000亿元，这意味着今年的1000亿房地产企业预计比去年增长10%左右。

总部力求稳定，毫不犹豫地放慢速度

2019年上半年，在“房无投机、城有政策”调控政策的指引下，房地产行业整体增速较2018年明显放缓。

据嘉里研究中心发布的数据，1-6月，百强房企累计股权销售规模近3.9万亿元，同比略有增长4%，与4-5月累计业绩同比增速基本持平。

总体而言，由于5月份部分城市政策调控收紧，市场明显下滑，导致小羊春市场自第一季度以来明显降温。然而，临近半年度业绩目标的冲刺，6月份，房企积极加大营销力度，月度交易业绩环比增长23%以上。

中原地产首席分析师张大伟分析，上半年房地产市场向下调整的原因包括:持续收紧的调控政策的密集出台和部分地区房价的上涨趋势，以及经济适用房的减少影响了购房者入市的积极性。

2019年上半年，前20家房企的股权门槛为489.4亿元，略低于去年同期。然而，其他梯队住房企业的门槛已经提高。前50家住房企业的权益额起征点为217.8亿元，最大增幅为6%。前30家住房企业和前100家住房企业的权益额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。

另一个数据组织，韩毅智库，发布了与上述机构类似的数据分析。今年上半年，尽管行业内各层级的门槛持续上升，但增速与去年同期相比明显下降。从各梯队来看，前20名门槛的增长率下降最为明显。总体而言，百强企业的门槛仍在上升，但随着2019年市场热度的减弱，各梯队的门槛增长率开始放缓。

据一位业内人士透露，由于下半年的销售压力，2019年全年提高门槛的速度仍将下降。

根据嘉里发布的榜单，碧桂园、万科和恒大仍位列行业前三。其中，碧桂园上半年实现销售额3920亿元，排名第一，万科以3340亿元排名第二，恒大以2945.4亿元排名第三。从数据变化来看，经过一年的调控和企业销售节奏的调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓。与去年同期相比，下降了数百亿元。2019年上半年，万科销售额同比增长9.94%，保持了罕见的正增长，但仍低于房地产百强企业的平均水平。

据业内人士分析，目前，基准房企不再追求高杠杆经营和高增长模式，而是专注于主营业务，向稳定、优质的增长模式迈进。例如，万科提出“基本盘的汇聚、聚焦、整合、推广”后，就开始剪枝剪叶，各业务条线都定义了自己的基本盘。这一战略使企业能够在当前市场低迷时期保持稳定的业绩。事实上，越来越多的房地产企业开始效仿万科，采取收缩触角的方式，对无利可图的多元化业务更加谨慎，甚至剥离收益一般的业务，转而加强房地产主业。

韩毅智库首席分析师张华东表示，应该从政策监管的角度来分析行业变化。管理层希望房地产在一段时间内震荡，而不是持续上涨，政策的复杂性越来越高。现在，一些房地产开发差的城市也出台了一些限制性政策，表明这些政策希望将房地产固定在一个稳定的位置。

预计1000亿住房企业将增加10%左右

2019年上半年，百强保障房企业规模差异继续扩大，行业竞争加剧。其中，前三名房企股权集中度达到10.5%，同比增长0.8个百分点，领先房企继续保持平稳优质发展。与去年相比，前4-10名、前11-20名和前21-30名梯队住宅企业的股权集中度也有所提高，市场份额稳步上升，进一步深化了大型住宅企业的竞争优势。然而，随着大部分城市交易量的下降，销售难度加大，前50名房企的竞争优势不再明显，股权集中度有所下降。

截至6月底，已提出2019年年度绩效目标的房地产企业，目标完成情况仍然良好，36家房地产企业中有32家的目标完成率超过40%。宝龙、中海、钟君、越秀、郑融、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企。上半年相对乐观，目标完成率超过50%。

总体而言，2019年房企目标较为谨慎，平均目标增长率只有20%左右。与此同时，2019年，商品价值的整体预期折旧率将降至60%左右，绩效目标的实现更依赖于供给的增加。Cree Research Center预计，在行业增长放缓的背景下，一些房地产企业要实现年度业绩目标仍有一定压力，仍需在下半年加快推进商品进入市场。

值得注意的是，今年上半年，全国共有12家房地产企业签约销售额超过1000亿元，同比增长3%。200-500亿元的住房企业数量是所有步骤中最高的，有37个企业。从往年情况看，上半年合同销售额超过400亿元的房企是强有力的竞争对手，今年上半年合同销售额超过400亿元的房企有40家，这意味着今年1000亿房企有望在2018年30家的基础上扩大到35-40家，新创房企的销售规模也有望进一步扩大。

行业头效应将越来越明显

2019年下半年，整体房地产政策将保持稳定。其中，房价仍是不可触及的红线，热点城市调控政策仍需严格执行，不排除监管过重的可能。房企不应对政策放松抱有过于乐观的预期。

Cree Research Center预测，6月将是房企冲刺半年度业绩的关键节点，之后，之前积压的大部分市场需求将被释放，同时，在调控正常化的预期下，业绩增速仍可能放缓。预计下半年房企整体规模将稳步增长，增速有望放缓至20%左右。房地产企业要实现年度销售目标仍有一定压力。预计企业需要在下半年集中精力，加快商品入市或降低预售价格，以实现年度业绩目标。

从城市的角度来看，下半年市场继续波动，频率加快，但波动性缩小。市场趋势不会一路攀升，也不会全面下滑。城市之间的分化将会加剧，不同能源水平的城市将继续分化，一线和二线恢复势头有望保持；然而，疲软的二级和三级四线城市仍将面临更大的调整压力。

据张华东分析，今年上半年大多数企业的销售目标已经完成了一半以上。年度销售增长率是有保证的。在那之后，很难说有宽松的政策，总体预测仍然谨慎。预计年增长率会有所收敛，但不会太低。预计投资数字将略低于去年。年销售额可能增长3个百分点以上，这主要是由于平均价格的上涨和面积的负增长。

一位业内人士认为，2019年对房地产市场销售来说将是“小的一年”。下半年，百强房地产企业的规模增长将继续保持稳定，快速增长的可能性不大。

另一位专家指出，从长远来看，地方政府将继续根据市场实际情况实施政策，房地产市场将长期稳定健康发展，房企在战略布局上将更加谨慎。领先的房地产企业将保持平稳、优质的发展态势，头效应将日益明显。与此同时，自2018年以来，大多数大型住宅企业的战略已经从多元化转向以主营业务为重点。未来，房地产企业之间的规模竞争将继续深化，行业集中度将进一步提高。据估计，前30家房地产企业的集中度将提高到48%左右，各梯队的市场份额将趋于稳定增长。同时，需要注意的是，根据42家发布销售目标的房地产企业的分析，近60%的房地产企业在年中未能实现一半的销售目标。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道的收紧、按期还本付息高峰期的到来以及下半年市场仍有变数，房地产企业实现销售目标的压力依然存在。