下半年楼市调控主基调仍是“稳”

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今年以来，在中央“无房炒房”精神的指引下，各地继续落实市政府“一城一策”的主要责任。尤其是3月份楼市的“小阳春”引起了警惕，高层官员频频高喊稳定市场预期，热点城市受到住房和城乡建设部的警告，地方政府加紧收紧调控政策，使得持续两个月的“小阳春”出现了热降，房价、销售等诸多房地产指标大幅下降，整体市场趋于稳定。

据业内人士称，“根据城市制定政策”是未来的一个长期政策方向。地方政策是可有可无的，但“稳定房价、土地价格和预期”的目标不能改变。“住房和无投机住房”的新方向不是管理短期，而是管理长期和政策，不仅针对最终买家，而且针对整个住房和房地产产业链。在这种背景下，全国房地产市场将在下半年逐步降温和稳定，未来的住宅企业将需要高质量的发展道路。

频繁的喊叫和严格的监管

冷却市场

尽管房地产市场在去年年底年初持续低迷，但市场对今年的预期并不乐观。然而，在一些城市微调房地产调控政策、央行多次下调RRR后放宽信贷额度、许多地方放宽结算限制的背景下，市场预期开始发生变化，一些前期价格调整幅度较大的一、二线城市的前期积压需求开始释放。

今年3月，中国房价上涨的城市数量增加，二手房价格全面上涨。部分城市成交量和价格上涨，房地产开发投资和销售指标增速明显回升。与此同时，一些二线城市的土地市场回暖，“地王”重现，典型房企融资总量也大规模反弹。这种“小阳春”现象持续到4月，而二线城市繁荣的土地市场持续到5月。

今年3月开始的房地产“小阳春”引起了人们的警惕，高层官员开始频繁“叫嚷”以稳定预期并采取措施进行调控。仅在4月19日，“留而不投机”的定位就被重申了两次。住房和城乡建设部在一个月内两次警告10个房价和地价波动较大的城市；在放宽大城市的定居限制并引发调控放松后，国家发改委明确回应称，“放宽定居并不意味着放松房地产调控”；在住房企业集中融资、二线城市疯狂抢地之后，央行明确表示“房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变”，银监会进一步下发文件，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。

同时，地方政府及时落实“一城一策”、“城市政策”的长效调控机制和市政府的主要职责。合肥、长沙、Xi、南京、丹东、苏州、杭州等热点城市都收紧了调控政策，苏州在10天内三次加大调控力度。根据中原地产研究中心的统计，在4月和5月，包括部委在内的各地已经对房地产采取了100多项控制措施。在政策的高压下，由于年初资金的宽松，全国楼市“小羊春”在5月份开始明显降温。在房地产投资和销售增长率明显下降后，中国二手房价格涨幅全面放缓。根据壳牌研究院的数据，二季度主要城市二手房市场的月平均成交量比三月份下降了21.5%。

监管的基调保持不变

今年上半年，高层官员频繁叫嚷，采取措施监管或担心房地产金融风险。银监会主席郭树清日前在陆家嘴(600663)金融论坛上指出，居民负债率过高、房地产业融资过度等问题，给当前房地产市场泼了一盆冷水。

关于下半年的政策走向，上海亿居房地产研究院副院长杨红旭对《证券时报》记者表示，下半年的政策基本保持稳定，“一城一策”将继续实施。然而，中国主要城市的房价和地价控制目标保持不变，所有条件相对较热的城市都将受到警告或采访，从而被迫进一步收紧政策。此外，四线城市中大多数薄弱的二线城市和三线城市也制定了房价和地价控制目标，但这些目标相对宽松。此外，在今年下半年这些城市的房地产市场降温后，地方政府的调控政策可能会保持稳定，并略有松动。

值得注意的是，湖北省恩施市四级城市房协近日发布了《停止下跌令》，被认为反映了政府部门“支持市场”的思路。中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场的整体政策是基于稳定，这实际上是一种双向调整。涨势肯定不稳定，但暴跌也不稳定。

对于下半年的市场走势，杨红旭认为，下半年全国房地产市场将处于动荡的降温态势。与今年第二季度的“小阳春”相比，全国新房和二手房的销量将出现萎缩，即成交量萎缩，价格稳定。它在分化的同时也在衰退。在东部地区的一些城市，房地产市场已经冷却了大约两年，价格有所下降的城市将会稳定下来。例如，厦门、北京、上海和环经地区在今年下半年开始企稳并触底。