126家A股上市房企有息负债超3.4万亿元 A股房企净负债率微升至102%

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房地产企业资产负债表的变化可以反映其攻防意图和战略调整方向。负债率的波动程度决定了住宅企业被定性为保守型、稳定型或激进型。

鉴于房地产的产业属性，很难判断高负债是否是错的。然而，在房地产上市企业中，用资产负债率或净负债率指标(不包括预收账款)来衡量房地产企业的负债水平更为合理。但是，在这张资产负债表中，有一个指标是所有企业都非常关心的，那就是生息负债。

据《证券报》记者了解，截至9月30日，126家a股上市房地产企业的计息负债总额超过3.4万亿元，同比增长7%。华泰证券(601688)分析师陈申表示，截至2019年第三季度末，a股房地产企业的整体净负债率为102%，比2018年底上升了6%。

值得一提的是，从负债率走势来看，领先房地产企业的净负债率上升相对明显，而中型房地产企业则努力降低杠杆率，而小型房地产企业则保持小幅上升。

中型住房企业的净负债率略有下降

在2016年杠杆率下降成为普遍趋势后，从房地产企业近年来的表现来看，万科、中海等大型房地产企业的净负债率(考虑永久负债后)控制在50%左右，而新星新城控股(601155)等大中型房地产企业的净负债率在70%至100%之间波动，部分大型房地产企业的净负债率仍保持在150%以上。

华泰证券的一份研究报告显示，截至2019年第三季度末，a股领先房地产企业、中型房地产企业和小型房地产企业的净负债率分别为89%、119%和90%，比2018年底分别上升17个百分点、下降6个百分点和上升4个百分点。

不难看出，中型住房企业正在降低杠杆率。《证券日报》记者注意到，中南建设(000961，股份咨询)、太和集团(000732，股份咨询)、阳光城(000671，股份咨询)、新城控股等大中型房企的净负债率。正在下降。

以中南建设为例，截至9月30日，中南建设扣除预收账款后的负债率仅为44.06%，比2018年末低0.91个百分点。它与保利地产(600048，股票市场)处于同一水平，并继续保持行业低位。另一方面，公司的总计息负债仅为690.6亿元，计息负债率为27.8%，在销售规模相同的房地产公司中仍处于较低水平。其中，一年内到期的短期贷款和非流动负债为160.3亿元，仅占全部计息负债的23.21%，比2018年底下降7.88个百分点。

此外，中南建设向《证券日报》表示，随着项目结算规模的扩大，截至第三季度末，公司持有货币资金254.5亿元，超过了一年内应偿还的全部计息负债，短期现金债务比例从2019年年中的1.49上升至1.59，进一步提高了抵御风险的能力。

“在过去的两三年里，中型住房企业的规模扩张得太快，负债率也明显上升。然而，目前的市场已经进入了一个稳定甚至冷却的通道。为确保安全稳定，中型房企不再增加杠杆，而采用加速支付等多种手段。降低债务比率。”同一个政策咨询研究中心主任张宏伟在接受《证券日报》采访时表示，可以看出，近两年来，中型房企为减少负债做了大量调整。然而，领先的房地产企业受市场影响较小，资本周转较快，债务基础较低，购买土地的融资较活跃。

整个资本链仍面临压力

根据华泰证券的上述研究报告，截至2019年第三季度末，a股领先房地产企业、中型房地产企业和小型房地产企业的计息负债分别比2018年底增加了11%、6%和5%，其计息负债分别占41%、49%和10%。其中，领先房地产企业比重比2018年底上升1个百分点，中型房地产企业比重下降1个百分点。

“融资紧缩叠加导致住房企业增加反周期投资，住房企业整体杠杆率持续上升，货币资金短期债务覆盖率略有下降，资金链仍承受压力。”陈申表示，虽然房地产龙头企业的扩张性投资导致净经营现金流量的负区间增大，短期负债率有明显上升趋势，但杠杆率和现金覆盖率仍处于梯队中最好的位置。在规模发展的需求下，中型住宅企业的杠杆节奏依然稳定，小型住宅企业的现金流有所改善，但负债率仍然制约着扩张意愿。

"目前，房地产行业的整体资金链相对紧张."张宏伟对《证券日报》记者进一步表示，未来两三年仍将是一个市场增量上升的时期，房企要想在规模上取得进展，还需要争分夺秒，加大融资和投资力度。

“今年前三季度，25家房企的销售规模加入了‘千亿俱乐部’，行业竞争越来越激烈，迫使房企融资扩张。如果他们能借钱，他们还是得借钱。”一位不愿透露姓名的房地产企业高管向《证券日报》记者直言不讳地表示，预计未来融资渠道将难以放松，房地产企业需要培育自身的内部实力，在规模不断扩大的情况下，通过加快资金归集、缩短结转期限或资本手段来努力降低杠杆率。

“总的来说，房地产融资渠道主要是收紧了。房企主要需要在销售方面发挥实力。他们手中的现金越多，就越有机会在土地市场上以反周期的方式购买土地。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，明年可能会有一个融资窗口，届时财务状况较好的企业可以抓住第一个机会。