风暴后的新城：修复外界信心 坚持住宅商业双轮驱动

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【摘要】根据新城半年度业务会议透露的信息，新城年初设定的2700亿元销售目标保持不变。此外，新城将坚持“住宅+商业”的两轮驱动战略。

“新城是成千上万职业经理人的共同职业平台。新城过去的发展是千千数千名职业经理人的共同成就。”7月9日，新城控股(601155)集团半年度业务会议的第二天，新任董事长王孝松在住房开发部表示。为期六天的会议于7月13日结束。

以7月3日为分界点，由于前董事长王振华涉嫌猥亵女童，新城迎来了其26年发展的危机时刻。7月10日，王振华被正式逮捕。

五个“不安”，四个“道歉”，一个“害怕”，“震惊”，“挣扎”，“敬畏”和“道歉”。7月5日下午，在前任董事长涉嫌猥亵近48小时后，新城的公开信到了。

“这无疑是一场风暴。”公开信说:“在新董事长王孝松的领导下，各项业务活动正常开展，保证了企业的稳定发展，我们一定要把这个包袱继续扛下去。”

王孝松的快速继任、公司与王振华的快速决裂、2019年上半年经营数据的公布、内幕交易信息的自查等。，一切都在新城迅速展开。然而，近日来，市场并没有停止对该公司的检查和质疑。

根据新城半年度业务会议透露的信息，新城年初设定的2700亿元销售目标保持不变。此外，新城将坚持“住宅+商业”的两轮驱动战略。

接下来，如何控股公司将是王孝松和近4万名员工的主要任务。

新城危机

对于最近的事件，新城市内一位未透露姓名的人士称之为“莫名的悲伤和情绪”，“对于新城市的员工来说，从7月3日开始，就开始进入莫名的压抑。”

资本链会断裂吗？公司战略会调整吗？规模会被控制吗？在这个新城镇，一系列的问题接踵而至。

根据银华基金在7月10日发布的一份调查摘要，主要贷款银行承诺“不借钱，继续借钱，不逃”给新城控股(601155.sh)。《时代周刊》记者进一步证实，到目前为止，与新城有战略合作的银行已经给出了继续支持的反馈。

到目前为止，新城的基本运营水平没有受到明显影响。

2019年的年度销售节奏没有被打乱。上半年，新城的合同销售额达到1224亿元，同比增长28.44%。截至6月30日的5800亿元中，下半年可推的价值约为2200亿元。

这也意味着，如果能消除其中的70%，就能实现每年2700亿元的目标。据业内人士称，开发商倾向于关注下半年。新城还表示，目前公司市场部正在积极组织销售计划，整理可用资源，加快销售进度，增加销售回报。

与此同时，新城半年一次的人员调动也如期进行。7月4日，新城集团住房开发部发布了关于陈雷等职务任免的内部文件。

根据新城住房开发(2019)52号文件，涉及77人，包括几个主要管理中心、业务部门的高级管理人员、中层和基层员工。其中，总部的变化集中在设计研究中心、成本控制中心、客户服务管理中心和营销中心。项目总变更包括合肥、南京、苏州、杭州、温州、徐州、广州、苏南、上海、成都等20家区域性公司。

新城向《泰晤士报》记者证实了这份文件的存在，并表示这是集团例行的半年度人事调整，大部分都是晋升调整，过去也是这样做的。根据新城员工的内部办公自动化公告，在过去的一年半时间里，新城控股的住房开发部至少发布了31份人事任免的内部文件，而每年年中的人事调整往往涉及的员工人数最多。

新城的业务发展部和业务管理部也有类似的人事任免。在新城控股最新的管理架构中，住房与发展部由联席总裁梁志成领导；业务管理部门的负责人是另一位联席总裁陈德利；业务拓展部，周副总裁协助进行管理。

该公司拥有一个稳定的行业高级管理团队:平均服务年限为9年，其中17人已服务超过15年。

在万达工作了近17年的曲德俊已如期加入新城，担任新城发展的执行董事兼副董事长，也是新城控股的董事。

外界对新总统王孝松的期望最大。31岁时，他也是新城高级管理团队中最年轻的成员。尽管如此，王孝松已经在新城呆了将近十年，在此期间，他从未错过新城发展史上的许多关键节点。他自己也完成了从基层员工到营销总经理和总裁的身份转变。

在过去的几天里，外界一直在问他如何承接这家公司。在半年度商业会议上，他说:第一，追求个人价值；二是新城的情感寄托；第三，企业家的责任在于。

“面对这样的时刻，我们不矫情，不纠缠，也不在乎。最重要的是各司其职，拓展疆域，守护山川，共克时艰。我相信，我们今天所做的一切将成为这座新城市年轻一代的丰碑。”王孝松说。

修复外部信心

但除了口号，许多投资者仍希望新城控股能够拿出一个积极的救援计划。

据《泰晤士报》记者报道，一些投资者建议新城从2018年11月2日开始回购股份。当时、梁志成、陈德利、袁、关友东、等高管增持新城控股230万股。

截至7月15日，新城控股有限公司是此次事件中新城部门股价跌幅最大的公司。7月9日，新城控股首次开通了每日交易限额，当日交易额达到80亿元。在接下来的四个交易日里，成交量从31亿元、26亿元和30亿元上升到7月15日的16亿元，股价保持在每股27-28元之间。

然而，与7月3日相比，新城控股的股价下跌了近40%。新城发展(1030.hk)目前的股价仍为每股7港元。只有新城悦()的股价从发酵后的最低每股5港元涨到了每股7港元。

根据7月8日的公告，截至2019年6月30日，新城控股下半年到期贷款总额为133亿元，其中公开市场融资到期金额约为63亿元；其他金融机构借款约70亿元。目前，公司货币资金余额约为450亿元(有限资金约为60亿元)，下半年到期的货币资金与计息负债的覆盖率约为3倍。基于这一估计，新城控股的短期债务压力较小。

股权质押方面，数据显示大股东累计质押占公司股份总数的34.18%。“如果股价下跌，仍有7.44亿股可用来填补头寸，违约的可能性很低。”新城控股在公告中表示。

在融资方面，新城控股表示，截至目前公司已开业的44家五岳广场中，有35家公司为独资企业，未进行抵押(2018年末估计价值约为270亿元)，按面积权重计算，公司70%的可销售价值未进行抵押，可以为后续融资提供充足的抵押。

然而，新城不得不面对一些资本方态度的转变。在金融市场，新城市部门以前是资本竞争的发行者，但现在它是许多机构的观察名单或降级名单上的客人。例如，高盛、野村、惠誉和中国程心都下调了新城旗下上市公司的评级。

过去几天，该基金对新城的态度也发生了微妙的变化。

7月9日，七家基金管理公司宣布将新城控股的估值下调至每股25.21元。到目前为止，新城控股还没有跌破估值。

根据风能数据，截至2019年第一季度末，有44家基金公司的132种产品与新城控股有关。

继续推进商业地产

在此之前，新城发展迅速，其在资本市场的表现非常抢眼。以新城控股为例。过去三年，股价从2016年的最低每股8元飙升至2019年初的最高每股45.34元，涨幅最高超过四倍。

这与2015年建立“住宅+商业”两轮驱动发展有很大关系。商业资产被业界誉为滚动现金流的保证。万达陈德利的加盟和“2020年实现100个商业开业项目”的计划，帮助了新城的商业地产。

根据2018年的年度报告，仅在三年时间里，五岳广场在新城开业的数量就达到了42家。

与同期其他商业地产开发商相比，这一数字足以进入行业第二，仅次于万达，超过华润35、龙湖26、恒隆16。

事实上，与同类商业地产开发商相比，新城五岳广场的一大优势在于其低征地成本。由于其土地收购主要集中在三、四线城市，竞争不激烈，投资回报高，而许多一、二线城市则相反。

根据新城的模型，如果是一个面积为40万平方米的商业综合体，假设自持面积为10万平方米，其余为可销售面积。新城可以通过可销售部分来弥补持有部分的成本，可销售部分通常可以弥补50%以上的成本，其余部分可以通过经营获得收入。

据新城计算，全国可容纳3500个购物中心，面积8万平方米，现已建成1800个购物中心。这座新城需要分享剩下的1700个购物中心。在此之前，新城还对全国286个地级市和100个县进行了详细调查，最终确定了五岳广场的选址。

黑天鹅事件后，外界一度猜测新城会出售其商业资产，由谁来接手。根据新城半年一次的商业会议上发布的信息，今年7月云南晋宁和大同云冈地块被征用后，五岳广场的全国布局已经达到118个。根据每栋建筑10亿元的估算，这部分的资产价值至少是几千亿元。对于任何一个开发者来说，总体来说，它不太可能赢。

新城五岳广场的开业计划目前没有受到影响。据了解，今年下半年，公司有望新开20家五岳广场，全年累计新开数量居行业第二位。7月19日，钦州五岳广场和淮安五岳广场将如期开业。到今年年底，共有64个五岳广场将开业。

尽管如此，没有人知道这个新城镇能否恢复。