迈过千亿后放缓扩张 祥生地产积极拓宽“补血”途径

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“投资者网络”杨春霞

相盛地产集团有限公司(以下简称“相盛地产”)于2018年在浙江省诸暨市三四线城市改革和近年来政策分红的帮助下，成功进入1000亿房企阵营，销售额达到1029亿元。

然而，在超过1000亿元人民币后，翔盛地产似乎想放缓脚步。一方面，翔盛地产自2019年以来收购的土地数量与去年同期相比几乎减少了一半。另一方面，翔盛地产将2019年的销售目标下调至1300亿元。

目前，翔盛地产发展步伐缓慢，是与日益紧张的融资形势或自身的财务压力有关，而翔盛地产带着十亿黑马前进的道路并不平坦。

1000亿年后，隐藏着担忧

据公开信息，翔盛地产于1995年在浙江诸暨成立。次年，承担了诸暨金鸡坞村的部分改造任务，开始涉足房地产业务；2014年，翔盛地产将总部迁至杭州，当年的销售规模仅为90亿元。

总部迁至杭州后，翔盛地产迎来了快速发展，销售额从100亿迅速突破1000亿。根据嘉里的数据，从2015年到2018年，翔盛地产的销售额几乎每年翻一番。

数据来源:克里数据

在业内人士看来，翔盛地产的快速增长主要得益于上一轮房地产开发周期长三角三、四线楼市的火爆节奏。

据媒体报道，翔盛地产2017年售出的60个项目中，除了位于杭州的4个项目外，其余56个项目位于三四线城市。2018年初，翔盛地产前副总裁俞郭芹公开表示，该公司80%的项目位于四线城市。此外，翔盛地产一直在深度培育华东地区，其80%的销售额来自该地区的三个四线城市。

当然，翔盛地产的快速发展也得益于其高周转率模式。据了解，2016年，翔盛地产提出了“36781”的快速周转策略，即3个月开工，6个月开业，开业后销售额达到70%，一个月后达到80%，一年内恢复现金流；2017年，翔盛地产进一步提高了周转率，提出了“25710”战略，即2个月内开工，5个月内开市，开市当天销售额下降70%，10个月内修正现金流。

不可忽视的是，高周转率模式也给翔盛地产带来了一些后遗症。据媒体报道，2018年12月8日，呼和浩特成吉思汗街响生？东方悦建筑工地发生火灾。此外，象升房地产项目施工现场事故导致工人死亡。

除了现场事故，翔盛地产的项目也经常暴露出问题。部分业主反映，安徽省滁州市响升东方通存在虚假宣传和销售欺诈行为，称该建筑存在质量问题，多条管道和夹角区域渗水渗漏严重。据温州翔盛尚品中心和安徽广德香观堂的消息，业主们最近在微博上爆料，他们购买的房地产出现了偷工减料等现象。

然而，四线城市的未来可能是不确定的，四线城市曾在前些年帮助象升房地产快速发展。有业内人士表示，随着房改窗口的到来，其对楼市的支持可能会进一步减弱，三、四号线的去库存化即将结束，象升地产的销售规模能否保持双增长值得怀疑。

据一位金融评论员称，在过去两年里，象升地产在四线城市的投资相对较大。虽然目前会受到一些市场的影响而降温，但在未来仍有一定的增长和良好的发展趋势。

对此，翔盛地产表示，该公司似乎位于四线城市，但实际上，杭州和上海的库存占52%。2019年，翔盛地产确定了“1+1+x”战略，即浙江+泛长三角+重点潜在城市布局，并将“房地产开发+小城镇运营”确立为企业发展的新引擎，提升企业发展。

截至目前，翔盛地产已开发了南浔国际花园旅游镇、诸暨云溪九里杨康镇、诸暨施丽萍益阳镇、太湖发现岛主题公园、滁州影视城等30多个特色镇。

扩张放缓

应该注意的是，在超过1000亿元的门槛后，翔盛地产似乎放缓了脚步。一方面，2019年的销售目标从3000亿元下降到1300亿元，另一方面，土地收购金额同比大幅下降。

翔盛地产表示，2019年，将按照30%的增长规模稳步发展，即约1300亿元。此前，有媒体报道称，2019年的目标金额为3000亿元，这表明翔盛有意放缓步伐。虽然销售目标有所降低，但从2019年上半年的完成情况来看，翔盛地产的完成程度并不是很好。据嘉里数据显示，2019年上半年，翔盛地产的销售额为550.7亿元，仅为年度目标的42.36%。

此外，从征地角度来看，翔盛地产2019年的征地较往年不活跃，征地仍集中在浙江诸暨、宁波、绍兴等城市。

根据Cree发布的“2019年1-6月中国房企新增土地100强”，翔盛地产共斥资115亿元收购土地，排名第45位。相比之下，2018年1月至6月，翔盛地产的土地收购金额为212.6亿元，排名第26位。至于为什么征地减少，翔盛地产没有回应，只是说小城镇翔盛的土地储备超过了1万亩。

翔盛地产的缓慢扩张可能与当前的融资环境有关。上述金融评论员称，今年的资金紧缩将对企业产生一定影响。此外，随着更多的土地控制，企业的扩张也将放缓。

7月12日，国家发展改革委发布《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。此外，中国保监会对一些信托公司进行了采访，要求对项目开发严格执行“增量控制”和“432要求”。

作为一家未上市的房地产企业，翔盛地产目前融资渠道狭窄。乐居金融援引知情人士的话说，翔盛地产的融资主要是信托公司发行的债券，如果房地产状况不佳，很容易出错。不过，翔盛地产表示，其融资方式包括信托、银行、发行债券和abs。

在此背景下，翔盛地产积极拓宽补血之路。近日，据媒体报道，翔盛地产在深圳亚太租赁交易中心(以下简称“亚洲租赁办公室”)挂牌“翔盛资产收益权一号”项目，最大资金规模为3000万元，期限为一年。上市方为响生房地产的全资子公司浙江响生建筑工程有限公司(以下简称“响生建筑”)。

据报道，该投资产品的投资门槛相对较低，可投资30万元，向上增加5万元，回报率在8%-9%之间。投资规模决定回报水平。此外，报道称，1号产品只是其中之一，未来将继续发布，总规模为10亿元。对此，“投资者网”已致函翔盛地产进行核实，但截至发稿时尚未收到回复。

Investor.com登录了分租办公室的官方网站，但没有找到上述产品的相关信息。分租办公室的工作人员表示，官方网站上未披露的产品与金融家要求的不披露有关。随后，Investor.com将该上市方称为翔盛建设。当提到上述产品时，其工作人员回应说:“这是房地产方面的事情，所以我们应该问房地产(公司)。”工作人员还说，该产品的融资不是外部的。

此外，翔盛地产还通过资产管理产品筹集资金。根据利益信托网，何帆资产管理有限公司于2019年3月为象升诸暨项目发行了私募投资基金。融资方为杭州季斌企业管理有限公司，翔盛房地产持有其51%的股权。

值得一提的是，根据翔盛地产发布的产品信息，近两年的资产负债率接近90%，其中2018年的资产负债率为89.3%，2017年为86.08%，远高于行业平均水平。(思考金融产生了)■