广州商改住新政落地 能否成为盘活存量商服物业新路径

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近日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局发布了《广州市商业、商业和写字楼租赁房改造指导意见》(以下简称《意见》)。

《意见》指出，已完成土地有偿使用手续或初始登记的商业和商业办公混合的非住宅存量房屋，均转为以建筑物为单位或相对独立部分的出租屋。

许多广州市场老手在接受《全国商报》采访时表示，《意见》的主要背景是在建立租购结合的住房制度下，提供具体的地方实施细则；另一方面，是振兴广州市场的商业服务地产。然而，对于开发商来说，转型的关键在于能否计算出商业服务地产转向租赁住房。

住房的增加和商业服务的减少

本《意见》也是为了贯彻《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》。《实施意见》(粤府办〔2017〕7号，以下简称《实施意见》)和《广州市人民政府办公厅关于印发加快广州市房屋租赁市场发展工作的意见》，后两个文件均提出“允许商品房按规定改造为租赁房”，“土地使用年限不变，调整后的水、电、气价格按居民标准执行”。

戴德梁行在一份关于“改商建房”的报告中指出，《实施意见》呼应了国家文件，但由于没有提供具体的实施细则，它们只是作为一般性指导意见发布，因此地方政府在实施前仍需制定具体的操作细则。“意见”可以说是一个地方性的操作规则。

根据《意见》，其工作目标是加快培育和发展住房租赁市场，优化广州各类住房的功能结构，有效提高租赁住房的有效供给，培育广州住房租赁市场，建立租购结合的住房制度。

Cree广州首席分析师肖肖文表示，从市场背景来看,《意见》综合考虑了近年来商业服务地产存量高、部分商业服务地产运营困难、空购买率高的实际问题，为这些现有商业服务地产的振兴提供了新思路。

广州“3·30政策”后，广州市场的商业和服务地产库存严重积压。根据“3 30政策”，市场上的所有一手公寓今后将只出售给法人实体，禁止出售给个人。

根据广州中原研发部的数据，在“3.30政策”实施后的20个月里，广州公寓的月平均成交量下降到6.7万平方米，库存积压严重，去库存高峰期达到53个月。为此，去年年底广州还出台了“12.19商业服务政策”，规定在“3.30政策”之前出售的商业服务物业可以出售给个人。

租赁市场的股票也很高。据广州中原研发部统计，今年上半年，广州写字楼的拆迁速度有所放缓，空的入住率较去年年底略有下降，下降了0.4%至7.55%。其中，天河北和越秀商务区写字楼的入住率分别上升至6.72%和7.45%。由于行业监管、租赁成本控制等因素，一些游戏开发、p2p借贷和生物技术行业的写字楼租户退出。

此外，新商业区项目已经推向市场。目前，琶洲在建商业项目超过25个，总建筑面积超过250万平方米。此外，在另一个新兴商业区的金融城部分，一些办公项目已经交付市场，但是项目空入住率偏高，因为该部分的商业配套设施不完善。

股份制商业服务地产迎来新机遇？

虽然“由商住两用”已成为振兴现有商业服务地产的新途径，但并非所有商业服务地产都适合重建。一方面，《意见》对改造项目有严格要求；另一方面，重建项目需要达到一定的投资回报水平。

根据《意见》的要求，申请改建的项目必须符合产权清晰、结构安全、消防安全、环境保护和卫生、物业标准、完善配套设施和技术标准的要求。此外，装修项目初始登记时，应当整体登记(只需办理一份权属证书)并整体转让，不得分割所有权、转让、抵押或单独出售。原土地的使用年限、性质和建设数量不变。

“对于开发商来说，由于‘商住’物业必须满足整体所有权和不可分割转让的限制，这意味着如果选择‘商住’，通过房屋租赁收入实现资金回笼的周期将会大大延长，因此这种选择可能不会得到优先考虑，更有可能被考虑用于手头的一些历史存量物业。”萧进一步说道。

广东省房协专家委员龙斌向《全国商报》记者指出，虽然将商品房改为租赁房可以增加租赁供应量，但也可以解决“3 30政策”下商业服务销售不畅和开发商积压的问题。“然而，从业务发展到建设和经营自给自足的出租住房，这个角落对开发商来说已经变得太大，投资衡量和市场评估必须重新进行。”

然而，高力国际咨询服务公司华南区执行董事陈浩乔表示，开发商肯定会倾向于转型，这比空所说的要好。长期租房实际上是企业通过减少库存来改变生活的一种方式。由于地理位置和楼层高度的原因，一些办公楼和裙楼可能不会出租，或者租金很低，但住宅产品不会受此影响，将有更多的市场。

然而，龙斌认为，目前广州出租房的回报率普遍不高，而高档公寓的回报率较高，而普通住房的回报率较低。「由于不同的项目地点、条件和资源有很大的差异，商业物业不可能转让给出租房屋。总之，效益是有限的，这为一些项目的综合评价提供了新的途径。至于普通买家，目前没有影响。”