楼市调控“稳”字当头 开发商资金链面临考验

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许多专家表示，与品牌房地产企业不同，中小房地产企业融资更加困难。特别是下半年，当楼市调控继续保持差异化调控时，政策不会放松，房地产企业的融资环境仍将趋紧，市场交易可能继续降温，房地产企业的资金链将面临考验。

中国金茂(港股00817)近日向平安人寿和新华保险(601336)(港股01336)发行股票募集资金，反映了开发商多渠道融资的现状。许多专家表示，与品牌房地产企业不同，中小房地产企业融资更加困难。特别是下半年，当楼市调控继续保持差异化调控时，政策不会放松，房地产企业的融资环境仍将趋紧，市场交易可能继续降温，房地产企业的资金链将面临考验。

稳定的监管依然严格

从开封撤销“限购”文件，到苏州加大限购力度，再到呼和浩特对中介机构的自查自纠，种种迹象表明，在“无房炒房”的基调下，热点城市的楼市调控政策将继续严格。

中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立表示，从政策角度来看，下半年的总体收紧趋势相对清晰。居民过度的杠杆率主要体现在购房贷款上，而且由于房地产贷款总量受到控制，实际上，以消费贷款名义发放的贷款实际上是用来购房的。因此，为了防止居民债务过快增长，抑制购房需求是一项必要的政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，楼市调控坚持“一城一策”，四线城市应避免过快降温，一二线城市应保持差异化政策，鼓励有效需求和合理需求，抑制投资需求。

李认为，房贷政策将会收紧，额度控制将会落实。与此同时，中国证券报记者发现，抵押贷款利率，尤其是在热点城市，最近有所提高。以苏州为例。目前，苏州各大银行普遍实施基准利率上调22%的政策。

李还表示，房地产企业的融资政策正在收紧。“相对而言，目前的融资政策更倾向于领先的房地产企业。比如，目前基本上是领先的房企可以进入银行的融资白名单，小型房企不能进入。”

销售额小幅或稳步下降

尹中立预测，下半年房地产市场销售将呈现稳定下降趋势。

数据显示，1-6月，中国商品房销售面积为7.5786亿平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月高出0.2个百分点。银河证券26日发布研究报告，预测7月份销售额将达到同比低点，在“一城一策”和不同城市周期分化的情况下，销售额同比下降将逐渐缩小。

尹中立认为，上半年房地产企业的整体业绩保持了去年的增长趋势，但下半年房地产行业的整体运行将会减弱。

从上半年房地产上市企业的业绩来看，领先的房地产企业普遍实现了高增长，保利地产(600048)和融创中国(港股01918)等房地产企业的业绩增长超过30%。招商证券研究发展中心房地产行业分析师赵可(600999)(港股06099)表示，从已宣布业绩预测的9家房地产企业来看，市场普遍认为中期业绩超出预期。中期业绩增速明显高于全年增速，这将带来两方面的影响:第一，全年业绩预测将根据趋势提高，但增幅相对有限。第二，上半年的业绩增长率是“先高后低”。

开发商的现金流吃紧，面临压力

在多重影响下，开发商的资金链将在下半年受到考验。从资金来源来看，易居研究院智库中心研究主任严跃进预测，在当前融资渠道紧缩的情况下，下半年房企的主要资金来源将是销售回报。如果销售市场不好，房地产企业就不可能主动降价。

据《银河证券研究报告》统计，2019年第一季度，房地产行业总资产达到107522.49亿元，同比增长21.62%，资产负债率达到79.82%，比2018年增长0.01个百分点，行业杠杆率保持稳定水平。一季度融资环境宽松，部分房地产企业采取“高杠杆、高周转率、高回报率”的经营策略，容易埋下隐患，追求快速发展。

尹中立表示，加快出售房屋可能是房地产企业获得生存权的首选。同时，如果未来到期的债务与可获得的现金流不匹配，就可能存在流动性风险。