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2019年,房地产行业在市场上被普遍视为“小的一年”。那么,房地产企业前七个月的表现如何?

根据中国研究院的数据,从今年1月到7月,前100家住房企业的平均销售额达到636.7亿元,规模超过1000亿元的住房企业增加到15家。与此同时,根据嘉里的数据,今年前7个月,百强房地产企业累计业绩同比增长约4%,行业整体增速较2018年明显放缓。房地产企业各梯队的销售门槛与去年同期相比略有提高。

前7月15家房企销售额超千亿 下半年直面三大难题

58房屋研究院首席分析师张博告诉《国家商报》记者,今年下半年是房企压力大的时期,融资紧缩、征地竞争和销售疲软的压力甚至会明显高于上半年。

它已经售出了1000多亿套住房

房地产资源继续集中在龙头企业。据中国手指学会数据显示,今年1-7月,房地产企业销售额稳步增长,15家企业销售额超过1000亿元。

具体而言,1-7月,销售额超过1000亿元的企业平均销售额为2043.7亿元,前10名房地产企业销售业绩同比平均增长率为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超过2000亿元;中海、绿地、新城等10家房地产企业销售额超过1000亿元,排名第二;企业23家,62家,分别拥有500亿~ 1000亿元和100亿~ 500亿元,平均销售额分别为693.2亿元和275.3亿元。

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值得注意的是,前7个月,所有梯队房企的销售门槛都有所提高,百强房企的门槛提高到155.6亿元。

据中智研究院介绍,房地产企业前7个月销售业绩稳步增长,行业进入精细化竞争阶段。企业在融资、土地收购和产品创造方面面临挑战。在融资方面,国家严格控制房地产金融风险,住房企业的金融压力没有减轻。在这种情况下,房企积极多渠道筹集资金,融资规模不断扩大。

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张博告诉记者,整个下半年对房企来说是一个压力很大的阶段,融资紧缩、征地竞争和销售疲软的压力甚至会明显高于上半年。在过去的三个季度中,由于暑假和炎热的天气,通常是传统意义上的淡季,而第四季度的销售额往往占到上半年甚至全年的三分之一以上。然而,今年不同了。房地产企业的冲刺阶段已经从第四季度提前到第三季度。抓住机遇能否快速拉动三季度销售,已成为房地产企业实现全年既定目标的重要环节。

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《国家商报》记者注意到,7月份前100强企业集中度提升再次放缓,前10名和前20名企业集中度提升速度较2018年提高1个百分点,前30名企业集中度提升速度明显下降。

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“虽然大型房企的同比增速有所放缓,但仍高于全国的总成交量,绝对增长数仍处于较高水平。因此,集中力的提高仍然是主要力量,但提高的速度将会减慢。”韩毅智库的研究主管于小玉说。

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房地产企业如何实现年度目标?

事实上,像龙湖和世茂这样的大型房地产企业在7月份有意放慢了脚步。从土地方面来看,7月份100强房地产企业中有近60%的企业在一个月内收购了土地,远低于前6个月的平均值。建业、和静泰富等。这个月甚至还没有获得土地。当然,也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抗风险能力强的大型房企,其征地热情持续高涨。

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“在上半年积极补充土地储备后,放缓投资节奏将有助于这些房地产企业控制风险。”一些机构分析师指出。

据凯瑞介绍,在房企投资布局方面,一线城市由于供应有限,基本处于稳定水平,四线城市的需求释放已经见顶,热度不再,房企正在退出。在“一城一策”的调控基调下,当土地市场回归理性时,二线城市可能会欢迎投资机会。

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与土地收购相比,也许“促进销售和回收资金”是大多数住房企业下半年的主要策略。根据典型房地产企业的销售目标,大多数企业60%以上的业绩目标需要在下半年完成。

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于小玉指出,7月份,房地产企业的销售增长率出现好转并继续下降,但从以往销售目标的完成情况来看,预计全年企业完成销售目标的压力不大。“主要原因是,2019年初,全国销售规模增速大幅下滑,这成为行业共识。在此背景下,2019年企业销售目标增长率大幅降低,一般保持在20%~30%。不过,2019年上半年,该行业实现了超出预期的增长,因此完成年度业绩的压力不是太大,但很难实现高增长。”

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张博告诉记者,对于高负债率的房地产企业,有必要将企业负债率降低到一个合理的水平,适当牺牲一些规模速度,甚至转移一些项目,以快速实现资本回报。对于受到异常事件影响的房地产企业,社会在本质上将更加关注企业本身。只要企业的产品具有竞争力,从长远来看,企业的声誉就会不断提高。因此,更重要的是关注企业自身的运营,这是应对危机的有效措施。

前7月15家房企销售额超千亿 下半年直面三大难题

张博认为,对于增长缓慢的房地产企业来说,在急于出售时,风险控制仍然是重点。如果一些城市的郊区县有大量的土地,且热分化明显,那么住宅企业的投资应该更加谨慎。从战略上讲,他们应该关注二线城市的高质量土地,而不是高价土地,并警惕过热的核心城市未来的监管风险。我们可以关注三四线城市,有产业支持部门和人口引进。

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