曾经一栋别墅卖出3个亿，如今这家老牌房企陷债务危机

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中信经纬客户8月13日(罗琨)被业内称为“1亿套别墅记录保持者”的怡和地产正面临资金链危机。

早在几年前，这家老牌广东房地产企业就先后创下了单幢别墅的销售记录，成交价分别为1.68亿元和3.8亿元。前者的成交价格被认为是“在广州创下1亿元别墅的先例”，后者的成交价格使怡和地产获得“王楼别墅”的称号。然而，自7月份以来，其资产管理产品中有两个出现了违约，怡和地产陷入了资金链紧张的谣言之中。最近，怡和地产委托的评级机构将主要评级和债务评级下调至bbb，主要评级前景为负面。随着一笔私人债务的转卖展期和另一笔私人债务的转卖日期的临近，怡和地产的债务偿还压力将会更加突出。

债务偿还压力凸显

今年4月，据《证券市场红周刊》报道，怡和地产及其关联公司通过新业基金发行的卓一第三私募股权基金和通过中江信托发行的中江金龙第86私募股权基金相继出现逾期。

中信经纬注意到，中江信托于今年5月起诉怡和房地产及其关联公司高陵光明房地产开发有限公司(以下简称高陵房地产)，法院判决高陵房地产向中江信托偿还贷款本金人民币2.52亿元。利息(含罚息和复利)1418.492万元，违约金2138.6万元，律师代理费45.29万元，需要被告。

田玉娥表示，怡和地产拥有高陵地产60%的股份，是其实际控制人。此外，怡和地产董事长何还兼任高陵地产董事。

与此同时，怡和地产多次卷入商品房预售合同纠纷诉讼。根据中信经纬客户的统计，从2018年底至今，被告怡和房地产因“商品房预售合同纠纷”而出庭51次。

最近，联合评级公告称，怡和地产受到前期逾期债务和诉讼的影响，导致账面资本极为紧张。

风闻显示，怡和地产现有的债券是两笔私人债务。其中，“171合01”于2019年8月4日面临转售，目前余额为3.04亿元。2019年8月7日，公司发布了《怡和房地产集团有限公司关于发行“17怡和01”公司债券重大问题的公告》，声明所有债券持有人同意取消转卖或推迟转卖日期并支付利息。

另一笔私人债务“17H和04”将于9月份转卖，目前余额为7.6亿元。根据联合评级，如果投资者选择行使转售权，公司将继续面临更大的赎回压力，而这种债务的到期将取决于债务重组的步伐。联合评级决定将怡和地产的长期信用评级和非公开发行的公司债券的信用评级从A下调至bbb，评级前景为负面。

豪华车型被封锁了吗？

据公开消息，扎根于广州的怡和地产集团成立于1992年，早于同在一个城市的R&F和恒大。经过20多年的发展，集团现已成为拥有40多家全资和控股企业的大型集团公司。其不同的属性旨在满足“改善的需求”，其产品面向高收入人群。

在界面推出的“2018中国房地产富豪榜”中，何夫妇以146亿元的财富排名第40位，高于太和黄启森和搜狐中国潘石屹。

据公开信息，何从外国语大学毕业后，成为一名海员，跟随一艘国际游轮，考察了世界上100多个国家的旅游房地产项目，体验了各国的人文地貌和风土人情。这也为他将来创办怡和地产、热爱旅游地产铺平了道路。

1999年，怡和地产自主开发的第一个房地产项目怡和别墅开始销售，成为广州第一个拥有业主私人高峰公园的住宅区，也使怡和地产在广东声名鹊起。随后，怡和地产先后进入沈阳、Xi、包头、鞍山、银川等城市，形成了“扎根广州、辐射全国”的布局，也被业内公认为“豪宅的代表”。

然而，近年来，这一老牌广东房地产企业在房企规模的浪潮中逐渐落后。根据2018年的年中报告，怡和地产的总资产为191.83亿元，在资产超过1000亿甚至上万亿的房地产企业面前，这几乎不值一提。这也远远超过了广东房地产企业的两个弟弟R&F和恒大。

风数据显示，怡和地产2015年和2016年的净利润分别为3.2亿元和5.21亿元。截至2018年年中，怡和地产半年净利润仅为1.02亿元，明显缩水，与广州其他知名房地产企业相比相形见绌。

有业内人士指出，豪华住宅项目的解散率普遍较低，回报期较长，在遭遇房地产市场的严格监管时，比普通住宅更容易面临资金周转问题。因此，怡和地产最近暴露出债务危机也就不足为奇了。

然而，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然高档住宅项目的去转换率较低，但一般土地所占比例相对较低，利润率相对较高。只要开发商不随意改造，一般的资金链还是比较安全的。

中信经纬的客户注意到，近年来，怡和地产已经陆续进入旅游地产、养老地产、房屋租赁等领域。，并于2012年开始在全球扩张，当时它在悉尼夏宫卖了一年。此外，新疆喀什、广东台山、浙江太湖、陕西秦岭等许多大型旅游度假项目已进入开发阶段。2013年，我们继续在非洲的毛里求斯、美国的波士顿和洛杉矶开发项目，同时花费巨资在杭州和上海赢得了大量地块。

张大伟指出，如果只是一个高端市场，不会有太大问题，因此怡和地产的资金链很可能会被转型拖垮。

2018年12月28日，何在接受媒体采访时表示，“房地产行业受政策影响很大，很难安全度过2018年。”现在，2019年对这家老牌房地产企业来说是充满考验的一年。(中信经纬应用)

(本文意见仅供参考，不构成投资建议。投资是有风险的，所以进入市场时要小心。(