实录丨廖传强：佳兆业美好两年挺进第一梯队

本篇文章3147字，读完约8分钟

乐居金融吴来自香港

这是一个小型新闻发布会，会议厅里只有三排媒体座位。

8月21日，凯撒丽人集团有限公司(02168，香港，以下简称“凯撒丽人”)在香港召开2019年中期业绩发布会。11: 30，董事长兼执行董事廖传强，执行董事李国，财务部总经理易学忠准时到会。当高管们合影时，廖传强的表情略显严肃，嘴角微微上扬。

2019年7月，凯撒美丽的中文名由“凯撒物业集团有限公司”变更为“凯撒美丽集团有限公司”。在新闻发布会上，李国还反复强调了更名的意义。

“这一更名代表了整个集团未来投资方向的蓝图，代表了业务多元化的战略定位。”她表示，“凯撒物业”的定位是常规物业管理，自2017年准备上市以来，凯撒物业一直希望在常规物业管理之外，为业主提供更好的生活服务。

上半年，凯撒实现收入5.58亿元，同比增长35.4%，毛利率1.91亿元，同比增长35.8%，毛利率34.3%，净利润9158万元，同比增长297.6%，调整后利润增长45.4%。

就物业管理规模而言，凯撒总面积为3634万平方米，管理的项目有218个。至于管理规模的增长，李国表示，一方面，来自母公司的管理领域稳步增长；另一方面，该公司通过自己的平台增加了对第三方开发商开发的房产的收购。

在这份“高中入学考试”的成绩单中，凯撒努力让外界看到它对母公司的依赖正在减弱。

根据中期业绩报告，独立第三方开发的物业面积从去年底的430万平方米增加到1250万平方米，同比大幅增长190.7%。项目数量从2018年底的43个增加到124个，占管理项目的56.9%，收入占比从2018年上半年的49.1%增加到今年上半年的54.4%。

还值得注意的是，在凯撒管理的218个项目中，69个是非住宅项目，2018年有27个是非住宅项目，面积从2018年的290万平方米增加到现在的460万平方米。

在新闻发布会的提问环节，第三方项目的拓展和非住宅业务的策划成为媒体提问的焦点。

M&A行动:正在跟踪2-3个项目

当被问及下半年第三方项目收入是否有目标时，廖传强没有给出肯定的回答。他表示，凯撒今年4月收购了浙江嘉兴的大树地产，从而带动了第三方项目的增长。此次合并完成后，凯撒美丽的管理区域增加了约35%，公司将加快引进政府项目。

至于第三方市场的拓展，易学忠透露，凯撒的美丽主要是通过竞标、合资平台和并购实现的。“一个单一的M&A已经在今年上半年完成。目前，我们正在密切跟踪2-3个项目，并希望在今年下半年在M&A业务中采取实质性行动。”

至于M&A目标的选择，据了解，集团未来的M&A方向主要是高端住宅和非住宅，将会把很大的精力放在非住宅物业上，而高端住宅物业也将在M&A的范围内..此外，在智能家居和智能社区领域，也将考虑这些行业的并购。

住宅商业是排水的基础，而非住宅商业是排水的亮点

另一个重点是非住宅业务。在现场提问时，凯撒是否会对未来住宅业务和非住宅业务的收入比例有所计划？对此，李国表示，非住宅业务提供了一个小领域，但它带来了可观的收入。凯撒美丽的发展战略是以住宅业务为基础，以非住宅业务为亮点，对两者的收入比例没有规定。

易学忠进一步解释了凯撒为何希望扩大其非住宅业务。据了解，对于签约的住宅业务，目前行业毛利率基本在10-15个点，而非住宅业务的毛利率水平可以超过30%，尤其是商业和办公业态，包括一些机构物业，盈利能力相对较强。

前十名对于在两年内进入第一梯队并不重要

在业务数据不断改善、规模不断扩大的同时，凯撒也在追求行业地位。

在谈到凯撒成为行业前十名的量化标准时，易学忠当场表示，有这样的雄心壮志，在管理团队、品牌实力和管理体系方面，凯撒比任何一线企业都强。

“现在我们已经进入了前十名。事实上，我们更想表达的是我们想进入第一梯队。这可能是前二十或前十五。”听完易学忠的回答，廖传强接着说道。

他说，中国有很多机构对上市公司进行排名，不同的机构有不同的量化指标。目前，凯撒是物业管理行业的第十家上市公司。然而，在他看来，排名并不重要，能否进入第一梯队才是最重要的。

绩效会议现场问答记录(删除):

问:在物业管理的分配下，今年下半年第三方开发商的收入会增加多少？深圳示范区政策出台后，深圳有什么新的布局或收购计划？

廖传强:关于第三方的收入比例，正如刚才提到的，我们的收入比例取得了显著的成绩，这首先得益于全体同仁的努力和对整个市场的加大投入。其次，今年4月，我们收购了浙江嘉兴的大树地产，以获得第三方增长。在后续工作中，我们将相应地采取上述两条路径，加快引入政府混业改革，增加第三方收入和区域的比重，从而减少对母公司的依赖。当然，母公司的支持也很重要。两个步骤同时进行，不仅得到了投资者的支持，还通过自己的品牌获得了第三方项目。

大湾区的建立对我们来说无疑是一个积极的表现。母公司(1638)的大量业务资源来自大湾区，因此(2168)的项目格式和项目也在大湾区。我相信质量和单价都会给投资者和业主带来好的回报。

问:许多房地产公司都上市了，如色彩生活和碧桂园，它们代表了不同的商业方向。彩生活有很强的市场获取能力，母公司不能给他们太多的支持。然而，即将上市的绿城、碧桂园和保利地产，母公司的年度业务增长表可以给他们大量的物业管理资源。在这种产业模式下，凯撒的良好竞争力是什么？在母公司方面，我们不如碧桂园和保利强大，但是M&A的市场能力却不如多彩的生活。如何突破？管理层设定的目标和第三方的比例以及母公司的收入的理想水平是多少？

李国:凯撒美容集团有自己的竞争优势。在做好母公司提供项目的同时，也创造了自己项目构成的多元化，这一直是凯撒美容集团的特色和亮点。在做好体育场馆等非住宅项目的多元化方面，凯撒美容集团走在了前列。首先，我们有很多体育场和体育馆负责；第二，我们有非常成熟的管理经验和团队；第三，在中国物业管理学会的支持下，我们将在未来领导体育场馆标准和管理体系的建设，以帮助行业的发展。除了体育场馆，还有许多非住宅建筑，如商业建筑、办公楼、政府公共建筑，甚至政府和市政配套物业服务。

除了项目类型的多元化构成外，凯撒美豪集团不仅是一家正规的物业管理服务公司，还拥有自己的核心竞争力。例如，为了在未来实现社区智能和物联网，我们有齐家科技和嘉科智能，一个作为软件和在线技术公司，另一个作为社区乃至未来的智能建筑、设计和产品研发单位，它们补充了我们的物业管理。从2015年推向市场，嘉科智能有着强劲的发展势头。今年上半年，它不仅涉足传统住宅建筑、写字楼和商业智能，还涉足医院和工业园区等市政配套设施。今年上半年，它赢得了成都智能公交枢纽工程。未来，通过我们的智慧和齐家科技的努力，将提升凯撒美丽的品牌影响力，帮助我们升级和获得更多多元化的项目。

易学忠:大家都比较关注物业管理行业第三方市场的拓展。目前，实现第三方市场扩张有几种方式:招标、合资平台和并购。

关于市场拓展，公司已经制定了计划，特别是上市后，包括2018年和2019年。我们已经制定了步骤。今年上半年，我们完成了一个占地780万平方米的单一合并。目前，我们正在密切关注2-3个项目。我们希望M&A业务在今年下半年会有实质性的行动，这将改善第三方市场的领域。

问:非住宅物业的收入近年来有了很大的增长，但面积并没有显著增加。有很多体育场馆在保留地。你有没有跟政府谈过未来几年还能增加多少？

李国:让我们回到你提到的体育馆。目前，在国内的物业管理公司中，凯撒美豪集团在体育场馆方面处于领先地位。首先，我们有良好的管理基础。二是推进体育场馆的标准化、规模化和产业化。这将为美豪集团带来良好的品牌影响力和获得项目的实力。我们将在今年下半年增加2-3个体育场。至于下一年或下一年体育场馆的规模，这取决于公司的发展战略。

问:非住宅收入的比例将来会爆炸吗？

李国:从2018年的报告中可以看出，住宅和非住宅的比例基本上是一半一半。截至6月30日，非住宅的比例超过46%。至于住宅和非住宅的比例，我们没有严格的框架。非住宅提供的面积可能不大，但带来的收入是可观的。凯撒美容集团的发展战略是以住宅排水和非住宅为亮点。根据这一战略，住宅和非住宅都在扩大。

问:公司积极推出了大量的增值服务，在上半年的业务中，赢得了很多高盈利的非住宅项目，但毛利率并没有明显提高。有没有相应的措施来进一步提高毛利率，或者目前毛利率在行业内已经处于相对稳定的水平？今年，长江三角洲的一家房地产公司被收购。收购将集中在哪个地区，或者倾向于收购哪种目标？

易学忠:2019年上半年公司毛利率与去年基本持平，但各业务板块之间存在差异，物业管理板块较去年略有下降。主要原因是M&A在浙江市场的业务主要是承包的。除去这项业务，毛利贡献是100%，这降低了总毛利。与此同时，我们在另外两个业务领域(社区增值服务和智能解决方案服务)也有很好的盈利能力，可以互相弥补。总的毛利水平与去年基本相同。在未来的经营战略上，在保持基本业务规模增长的同时，我们应该发展两项业务:社区增值服务和智能解决方案服务，并尽力增加它们的份额，使整体毛利率相对稳定。

就并购而言，上半年主要集中在长三角地区。从大战略来看，我们将关注海湾地区、长江三角洲以及重要城市群和城市带的高质量本土物业公司。他们的发展理念、企业文化和财务状况都比较符合凯撒的美丽，我们也会考虑未来的发展前景，全面确定收购目标。

问:非住宅业务和住宅业务的毛利水平分别是多少？刚才提到我们将来会重点关注非住宅项目，那么我们在收购方面会不会重点关注非住宅公司？

易学忠:非住宅建筑的盈利能力明显高于住宅建筑。对于签约的住宅建筑，行业的毛利基本上是10-15个百分点，非住宅建筑的毛利水平可以提高30%，尤其是商业和写字楼，包括一些机构性的物业。

在并购标的方面，凯撒美豪集团未来的并购方向主要是高端住宅和非住宅。我们将关注非住宅物业，投入大量精力，考虑并购范围内的高端住宅物业。除了住宅物业部门，在智能家居和智能社区方面，与嘉科智能的合作开发，这些行业的并购也将被考虑。