10年涨1倍，这座城市要给房租设上限，最大房东“哭了”

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柏林勃兰登堡门(来源:摄影网)

德国首都柏林一直被认为是欧洲最适宜居住的城市之一。

这里不仅有绿色公园，还有各种历史建筑，遍布旅游景点和历史遗迹。同时，柏林的生活成本也不是很高。在瑞士银行发布的2018年全球城市生活成本排名中，柏林排名第30位。

2003年，柏林前市长klauswowereit用“柏林虽然贫穷但很性感”来形容这座城市，以反映这里较低的生活成本。

然而，自欧洲债务危机以来，柏林已成为全球房地产投资的热点。房价的上涨引领了世界，房租也上涨了，引起了当地居民的不满。

柏林政府别无选择，只能寻求租金上限，结果出乎意料地将德国第二大地主沃诺维塞的租金提高了7英寸。

德国最大的公寓运营商预计明年将损失2000万欧元的收入。北京时间8月26日，柏林当地媒体援引一项法律草案称，作为今年早些时候达成的租金冻结协议的一部分，柏林市政府计划将租金上限定为每月每平方米7.97欧元(约合63.3元人民币)。

据报道，柏林城市发展参议员卡特林洛姆普舍尔计划提出一项法案，为2013年前建造的公寓设定租金上限，但不包括2014年后建造的公寓。

根据她的提议，柏林许多房子的基本租金上限应该是每平方米3.42欧元；民主德国时期预制房屋的租金最高不得超过5.64欧元；1918年以前流行的结构房屋最高可达6.03欧元；对于1991年至2013年德国统一期间建造的公寓，最高租金不得超过每平方米7.97欧元。

柏林参议院将准备该法案，并于10月15日提交给市议会。该法案获得批准后，预计将于明年1月生效。

柏林自由民主党副主席Julianzado也是提议设定租金上限的政治家之一。在接受bbccapital采访时，他说六七年前，柏林的房租还很低。许多年轻人，比如我，来到柏林是因为这里的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半。这就是柏林的独特之处，但它已经改变了。

近年来，德国采取了全国性的行动来解决高租金问题。2015年，德国议会通过了一项法律，限制房东增加租金的范围。根据法律规定，新合同的租金涨幅不应高于该地区平均租金的10%。

德国德累斯顿(来源:照片网)

今年6月，针对当地居民的投诉，柏林市政府决定将租金冻结5年。居民们报告说，这座曾经以经济效益闻名的城市，现在把房租定得太高了。

根据新规定，柏林的房东在未来五年内不得提高房租，除非他们的房子得到翻新。如果你违反相关规定，你将被罚款50万欧元(约合387万元人民币)。

根据报告，草案仍有待讨论，具体内容可能仍会改变。

虽然限制租金可以减轻租客的经济压力，但却会影响业主的利益。

德国最大的公寓运营商Vonoviase表示，由于柏林市政府计划设定每平方米7.97欧元的租金上限，预计2020年其收入将减少2000万欧元(约1.59亿元人民币)，约占柏林租金收入的10%。

该公司表示，作为回应，它计划将原本指定用于柏林房地产的资金重新调配到其他地区，并表示它仍认为柏林政府设定租金上限的做法违反宪法。

据报道，德意志沃恩是柏林最大的房东，在德国首都拥有超过11.5万套公寓，而沃诺维亚拥有超过4.2万套公寓。

直接限制租金有哪些隐患？虽然引入租金上限可以减轻那些负担不起柏林生活费用的人的负担，但它也可能产生重大的负面影响。这样的政策可能会加剧柏林现有的住房短缺。一些专家表示，这可能会导致开发商出售房屋而不出租。

柏林居民协会主席Reinerwild告诉bbccapital，该法律有太多的免责条款，房东有时选择视而不见。更重要的是，由于很难找到合适的房子，房客往往不愿意对房东采取法律行动。

德国德累斯顿(来源:照片网)

德国住宅产业协会主席阿克塞尔盖达施科告诉德国报纸diezeit，该政策可能会阻止开发商在未来几年建造更多的房屋。他说:禁止租金上涨可能会导致我们的成员公司在未来五年内建造5万套公寓。

更重要的是，如果房东知道他们的收入在未来五年内不会增加，他们可以选择在此期间推迟房子的任何装修或维护。

与此同时，一些柏林居民正试图采用另一种策略来降低租金:他们发起了一项正式请愿，呼吁柏林政府拆分拥有3000多套公寓的租赁公司。

当地政治家表示，如果租金限制政策得以实施，这将是一项革命性的举措，并可能成为其他面临生活成本的城市的典范。另一个德国城市汉堡也开始考虑设定某种租金上限。

据英国广播公司报道，柏林绿党立法机构代表、该党住房政策发言人施密德·伯杰(Schmied Berger)表示，德国从未有过这样的想法。

柏林的租金在10年内翻了一番。在过去的几年里，低廉的租金和凉爽的声誉，加上蓬勃发展的科技产业和欧洲最强大的经济首都的地位，使柏林成为一个大都市。

创业公司和大型企业纷纷涌入，给当地带来了高薪工作，并激活了长期低迷的房地产市场。

这使得一度便宜的柏林现在难以居住。

新移民的涌入，包括在这里学习的外国学生和被强劲就业市场吸引的年轻专业人士，使柏林成为全球增长最快的房地产市场之一，并迅速推高了租金。

根据一家房地产门户网站的最新研究，柏林房屋的月租金在过去10年里翻了一番多，从2008年的每平方米5.60欧元增加到2018年的11.40欧元。虽然整体租金仍低于德国其他主要城市如慕尼黑或法兰克福，但涨幅高达103%，居德国首位。租金价格因地区而异，但2017年的统计数据显示，在该市一些更受欢迎的社区，一居室公寓的月平均租金可能高达1000欧元。

在过去的十年里，柏林的人口增加了几十万。根据政府统计，柏林的人口目前超过370万，而2008年底的人口还不到340万。根据柏林参议院的估计，这种增长只会加速，并且预计到2025年，柏林的人口将超过400万。

德国德累斯顿(来源:照片网)

在过去的十年里，德国的总人口仅从8000万增加到8200万。

此外，绝大多数柏林人(约85%)租房或公寓，而不是购买自己的房子，这导致负担得起的住房短缺。在柏林，有三种主要类型的房屋，包括国有社会福利房，以及由大型私人租赁公司和小地主持有的房屋。

此外，根据科隆德国经济研究所(iw)的一项调查，在过去三年里，德国总共新建了283，000套住房，这只是目前住房市场缺口的五分之一。

更糟糕的是，这些新建的房子大多建在人口稀少的农村，而不是房屋短缺的大城市。

在科隆和斯图加特，新建房屋的数量仅为需求的一半。虽然慕尼黑、法兰克福和柏林的情况稍好，但也低于德国的平均水平。在斯图加特，新建住房只能满足总需求的56%，而在慕尼黑这一比例达到67%，柏林73%，法兰克福78%。

然而，在德国的69个县级行政区，新建房屋的数量在过去两年中超过了实际需求的50%，导致了大量的房屋/房屋。

国家商业日报综合了英国广播公司、德国之声等

(封面图片来自照片网络)