融创穿越新周期的家底：半年净赚百亿 土储货值2.82万亿元

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一份37页的年中报告聚焦融创中国(香港股票01918)控股有限公司(01918.hk，以下简称“融创”)的两个关键词:变化和未来。

在上半年市场增速收窄的背景下，融创进一步兑现了“将战略优势转化为优异的财务业绩”的承诺，取得了良好的增收节支效果。2019年上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利润102.9亿元，同比增长61.7%。这也是融创历史上第一次半年度利润超过100亿元。

最近，融创召开了2019年中期业绩会议。董事长兼执行董事孙宏斌、执行董事兼首席执行官王梦德、副总裁兼公司秘书高希在香港酒店会议厅就座。他们冷静而谨慎，他们想向外界发布的信息是，超过5700亿元的可销售资源将在下半年带来大量现金流。他们还将严格控制投资，使自己更安全。

根据孙宏斌的判断，中国房地产销售的短期跌幅不会特别大，保持在15万亿左右几年也不是什么大问题。但现在，面对从“需求方”到“融资方”的调控，楼市将受到很大影响，地价将会下降，商品房销售也会受到影响，购房者的预期将趋于稳定。基于此，融创将继续采取谨慎征地的策略，严格控制征地标准，只对少数高质量项目采取行动。

为了在时间周期中寻求突破，融创希望利用这一策略实现先发制人。他们希望从根本上构建良性循环体系，实现收入结构多元化，增强抵御风险和跨越循环的能力。

微笑曲线的基础

融创在终端市场仍领先于同行。根据半年报数据，今年上半年，融创及其关联公司实现合同销售面积约1472万平方米，合同销售额约2141.6亿元，同比增长11.8%。从月度数据来看，月度同比增长和累计增长保持在10%-30%的范围内。

“未来，市场趋势仍将是分化的。一、二线城市的股票并不多，而且限价和二手房价格也是上下颠倒的，所以市场不会受到太大影响。”孙宏斌表示，三个四线城市的影响将会相对较大，因为这些地方的房价在过去已经大幅上涨，而且供应量也很大。

今年下半年，融创的可销售资源为5722亿元，其中80%以上位于一线和二线城市。德意志银行预测融创将能够实现20%以上的销售增长，这将高于同期其他大型房地产企业10%-15%的预测增长率。

在经历了多年合同销售额的快速增长后，融创进入了利润释放的重要阶段，并继续稳稳地站在资本微笑曲线上。

上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；在过去的三年中，收入的复合增长率高达88%，并持续大幅提高。考虑到联营公司和合资公司的收入，上半年子公司、合资公司和联营公司的总收入为1293亿元，同比大幅增长82%，归属于公司所有者的权益收入为1005亿元，同比增长71%。

在增加结算收入和提高毛利率的双重作用下，融创集团的毛利率达到新高。今年上半年，融创实现毛利193.5亿元，同比增长67.9%。同时，融创在确保充足现金流的基础上，不断优化资本结构，提高市场份额和经营业绩。截至2019年年中，融创总资产为8703.18亿元，比去年年底增长21%；所有者权益797亿元，比上年末增长9%；现金余额1380亿元，比上年末增长15%；现金余额覆盖下半年到期的3.1倍以上的计息负债，公司流动性相对宽松。

资本安全卡

随着钱山的发展，融创金融进入了均衡稳定发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步是为融创建一条更坚固的护城河——加强运营、控制投资、降低杠杆率，并继续将战略优势转化为出色的财务业绩。

“从2015年到2017年，我们的土地储备增长率接近130%，这两年的增长率下降了约20%。”融创公司秘书长高希表示，融创公司已经从土壤储量增速超过净利润增速转变为净利润增速超过土壤储量增速。

这意味着高质量的土地储备不断转化为财务现金流和利润。王梦德重申了高希的声明，并补充说，这一阶段肯定会是一个负债率下降的过程。

“自2017年以来，我们的业绩、利润和收入迅速释放，新项目投资的速度正在下降。这一阶段必定是债务比率下降的过程。”王梦德表示，今年、明年和未来，整体债务控制和杠杆下降将是融创管理层最重要的任务之一。融创的负债率下降是必然的事情。

"主要的现金流贡献和来源是现金，而不是融资."王梦德表示，保持销售优势是最重要的安排，下半年超过5700亿元的可销售价值可以带来充裕稳定的现金流。事实上，面对从“需求方”到“融资方”的调控，孙宏斌觉得信号很明显:严格控制资金流向房地产，不要把房地产作为宏观调控的工具。“下半年融资方面仍受到严格控制。局势甚至可能是正常化进程。”

融创最直接的对策之一——基本上不在今年下半年授予土地收购目标。

“在过去的几年里，每个人都低估了本轮价格监管的力度和决心，许多公司都误判了这种情况。”孙宏斌表示，融创策略的核心是观察一个底线判断，即房价不会上涨太多。基于此，融创将继续采取谨慎征地的策略，严格控制征地标准，只对少数高质量项目采取行动。

不仅如此，融创在并购领域也是清醒的。数据显示，通过创收并购获得的土地储备比例有所下降，最新披露的数字是60%。

当然，在今年上半年的一轮补货后，孙宏斌直言不讳地表示，融创有足够的土地休息。截至财务报告发布日，融创确认的土地储备价值为2.82万亿元，确认的土地储备面积为2.13亿平方米。超过83%的土地储备位于一线和二线城市。平均土地成本为4307元/平方米，与同期平均售价超过15000元/平方米相对应，公司经营利润空房较为丰厚。

文化旅游行业的信心

“5500亿+后融创的突破”是孙宏斌策划的一件大事，他需要在五、十年后为融创找到除主要房地产业务以外的新的增长点。过去几年，融创投资乐视和万达，打造了一个大型文化ip，为未来购买更大的空空间，并为进一步发展铺平道路。今年年初，融创在“房地产+”的前提下，完成了四大战略板块的全新布局，文化旅游和文化板块被提升到战略位置，将逐步成为融创“护城河”中的壁垒型业务。

融创半年业绩介绍中出现了一系列引人注目的文化旅游业务数据:今年6月，广州和无锡融创城相继开业，其中广州融创茂开业第一天就接待了30万人次，开业后累计7周。客流量达到328万人次，开业率100%；广州融创公园自开业以来的七周内，已累计接待旅客35万人次，周平均收入增长率为17%，客流量增长率为19%。无锡荣创茂开业第一天，客流量达25万人次，开业率100%；无锡融创园开业后的五周内，共接待游客约27万人次，其中水上世界收入的平均周增长率为57%，达到1686万元。

这些都是融创对文化旅游前景坚定乐观的信心。到目前为止，融创文化旅游已经在中国规划了10个文化旅游城市、4个文化旅游度假区和9个文化旅游城镇，包括39个公园、24家企业和近70家星级酒店。

王梦德表示，2019年底昆明文化旅游城开业后，融创旗下文化旅游城市将增至8个。2020年，重庆、成都、桂林将相继开放三个苏南文化旅游城市，2021年，济南文化旅游城市将开放。

然而，这仍然是一项长期业务。2019年上半年，融创的大部分收入仍来自房地产销售，吕雯建设和运营收入为10.8亿元，占收入的1.4%。“文化旅游项目刚刚开始，需要一个过程。我们仍然坚持以房地产开发业务为核心业务，文化旅游仍然是一项长期业务。”王梦德表示，未来三年，文化旅游占融创收入的比重仍将相对较低。然而，在未来的三至五年内，性能将慢慢释放。“过去两年最重要的任务是迅速提高文化旅游部门的业务能力。”

王梦德说:“今年，我们推出了第一个ip浣熊，这将逐步丰富。”我认为这也是其他人所没有的优势。”