房贷利率换锚13省市料率先执行：加点下限非一成不变

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目前，已有13个省市部署了个人住房贷款利率转换定价基准，预计将于近期出台。部分按揭业务比重较大的大银行基本准备就绪，大银行公布的实施方案有望对中小银行起到一定的示范作用。业内人士普遍认为，新老抵押贷款利率政策将实现平稳过渡，而且在改变“锚”后，抵押贷款利率不会大幅上升和下降。

新的个人住房贷款利率政策将于10月8日正式实施。《中国证券报》记者获悉，13个省市已经部署了个人住房贷款利率转换定价基准，预计将于近期出台。部分按揭业务比重较大的大银行基本准备就绪，大银行公布的实施方案有望对中小银行起到一定的示范作用。

业内人士普遍认为，新老抵押贷款利率政策将实现平稳过渡，而且在改变“锚”后，抵押贷款利率不会大幅上升和下降。

增加点数的下限是不固定的

一位银行住房贷款部的工作人员告诉《中国证券报》，总部发布的新房贷利率政策的实施细则还没有收到，但预计与目前的实施方案不会有太大的区别，即首套房贷将按基准上调10%。

北京和上海的房产中介机构告诉《中国证券报》，他们没有收到银行的任何正式通知。然而，广州一家连锁店的房屋销售经理告诉记者，“据悉，银行的实施计划将于15日左右公布。中小银行有望按照四大银行的计划实施。第一套利率将略高于以前，但实际情况仍有待证实。”

据悉，北京市新的个人住房贷款定价基准为:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+55个基点，第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+105个基点。

事实上，以前的按揭计算方法有很多缺点。当基准利率处于较低水平时，乘数效应将相应降低。使用lpr加点可以解决影响较小的问题，使计算方法更加直观。

根据最新公布的五年期贷款利率(4.85%)，北京首套个人住房贷款的利率下限为5.4%，第二套为5.9%，基本相当于中国各大银行新发放的个人住房贷款的利率水平。“确定这一定价水平主要是为了实现与lpr的联动，同时考虑到需要保持北京房地产金融政策的连续性和稳定性。”知情人士表示。

值得注意的是，这次确定的加分下限不是静态的。上述人士表示，今后将根据北京房地产形势的变化和lpr的波动，引导利率定价自律机制及时适当调整个人住房贷款利率的上下限。

大银行基本上准备好了

央行宣布，新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起实施。上述人士表示:“在此之前，将指示相关银行修改贷款合同，改革和升级系统，并组织员工培训。10月8日前，签订商品房贷款合同时，可选择基准利率作为定价基准。如果一些银行做好了准备，它们可以在与借款人达成共识后，选择根据lpr点确定贷款利率。”

占抵押贷款业务比重较大的工商银行(601398)和中国建设银行(601939)已经开展了相应的工作。

中国工商银行个人金融业务部副总经理任表示，目前主要开展了三项工作:一是下发了《关于进一步加强贷款市场利率市场化应用的意见》，并对分支机构的实施进行了部署。二是在制度层面，主要涉及个人贷款管理办法中利率条款的修改，如增加了lpr的定价方式，文件可以在9月中下旬下发。第三，在系统方面，工行系统支持个人住房贷款选择lpr定价模式。目前，该系统正在测试中，系统的准备工作可以在9月中旬和下旬完成。

建行也相继开展了各项工作。中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄友刚介绍:首先，研究制定业务实施细则，包括新发放抵押贷款的lpr值、利率调整方式、点数确定规则等。二是修改贷款合同。第三，体制改革。加快业务系统中lpr定价参数调整和文本更改的开发和实施。第四，全面推进部署。已召集分行研究实施，并已指示分行做好lpr利率转换准备。第五，组织员工培训。第六，做好客户执行力。

避免影响房地产市场

许多市场参与者提出了问题。从长周期来看，低利率在未来可能会向下浮动，这会导致抵押贷款利率下降吗？许多人认为，如果低利率发生变化，但积分保持不变，它确实会使抵押贷款利率发生变化。但是，目前的房地产调控强调，地方市场利率定价的自律机制也将在利率决定过程中发挥重要作用。

事实上，如果个别城市的抵押贷款利率因lpr变化而发生变化，导致当地房地产市场紧张，市场利率引导将会相对频繁，比如每一两个月就会调整一次。Lpr反映了贷款市场的趋势，而房地产市场的趋势也将反映在lpr趋势中。

据知情人士透露，13个省市已经部署了转换个人住房贷款利率的定价基准，预计将于下周出台。