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作为华东地区最重要的市场之一,在过去的半年里,南京以581亿元的土地出让金排名中国第八,在华东城市中排名第三。刚刚进入下半年,南京土地市场迎来了一场“大手”土地拍卖。

南京下半年首场土拍揽金240亿 溢价率走低土地市场现“凉意”

7月3日,南京市下半年第一次土地拍卖拉开帷幕,7块涉及房屋的地块全部成功售出,总成交额240亿元,这也是南京市今年规模最大的土地拍卖。

《全国商报》记者注意到,虽然此次土地拍卖的总成交额为240亿元,创下了南京土地拍卖单日收入的纪录,但有7块土地没有超过最高成交价,其中两块土地以零地价出售,综合地价率仅为16%,低于6月18日和6月5日南京土地拍卖的29%和21%的综合地价率。显然,南京土地市场已经表现出“冷静”。

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7个地块的240亿元的保险费率较低

《全国商报》记者注意到,此次南京涉及的七块住宅地块均位于主城区,总销售面积643,800平方米,总规划建筑面积1813,300平方米,总初始价格207.7亿元。根据转让信息,上述七个地块采用了“限定地价+竞争性租赁住房/人才住房比例”的规则。

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其中,位于南京秦淮区的2019g32号宅基地竞争尤为激烈。根据转让信息,该地块转让面积为61900平方米,规划建筑面积为173400平方米,起拍价为38.7亿元。最后,经过129轮竞标,金茂以51.5亿元的总价、29705元/平方米的底价和33.1%的溢价赢得了这块土地。根据转让规定,土地必须配置8500平方米的人才室,并免费移交给南部新城管理委员会。

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根据公开信息,上述地块位置优越,直线距离西部孔庙不到2公里,距离规划中的地铁6号线约500米。根据第三方平台的数据,该地块周围二手房的平均售价为3.7万至4.8万元/平方米。

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位于浦口区江浦街的编号为2019g33的商住混合用地,出售面积为23.33万平方米,规划建筑面积为70.21万平方米,起拍价为37.5亿元。最终,敏捷以每平方米5341元的底价和37.5亿元的底价胜出。根据转让规则,小区的住宅部分必须精心装修和交付。

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浦口区江浦街2019g34号商住地块,出售面积66200平方米,规划建筑面积185400平方米,起拍价21亿元。经过16轮竞标,重庆华宇以22.5亿元的总价、12137元/平方米的底价和7.14%的溢价中标。根据第三方平台的数据,地块周围二手房的平均售价在2万元至3万元/平方米之间。

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此外,位于浦口区江浦街的2019g35号宅基地,经过55轮招标,被招商局蛇口(001979,诊断股)以29.9亿元的总价、14037元/平方米的底价、22%的溢价中标;栖霞区经济技术开发区2019g36号宅基地被新希望(000876,诊断股票)以36.5亿元的总价、15981元/平方米的底价和24%的溢价获得;华侨城以37.3亿元的总价、17,536元/平方米的底价和18%的溢价,中标栖霞区燕子街2019g37号商住混合用地。位于宣武区宣武门街的2019g38号被殷诚地产以25.1亿元的底价和25510元/平方米的底价中标。

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库存激增,去化学循环急剧增加

《国家商报》记者注意到,根据中科院的数据,上半年南京土地出让收入达到581亿元。截至目前,南京市土地出让收入已达821亿元,与2018年土地出让收入906亿元相差不远。尽管单日吸纳金240亿元创下了南京土壤拍卖单日最高收入的纪录,但从升水率指标来看,此次土壤拍卖仍表现出明显的“冷静”。

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在7月3日的土地拍卖中,7块住宅地块的总起拍价为207.7亿元,综合地价率为16%;七幅土地均没有超过最高限价,只有一幅地价超过30%,两幅地价超过20%,一幅地价超过10%,一幅地价为一位数,两幅地价为零。

南京下半年首场土拍揽金240亿 溢价率走低土地市场现“凉意”

与6月份在南京举行的两次土壤拍卖相比,此次土壤拍卖的溢价也大幅下降。

在6月18日的土地拍卖中,南京售出的10块土地共计107亿元,综合地价率达到29%;在6月5日的土地拍卖中,7块地的总成交价为116亿元,综合溢价为21%。

值得注意的是,在土地市场呈现“冷”的同时,南京的商品房库存也在飙升。

据嘉里数据,截至5月底,南京市商品房库存为494万平方米,同比增长81%,环比增长4%;就成交量而言,5月份南京商品住宅成交量为71万平方米,同比增长13%,环比下降15%。在去污周期方面,根据南京市近12个月的动态月平均交易数据,南京市商品房的去污周期为7个月,同比增长74%,环比增长10%,去污周期大大提高。

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今年年初,当《国家商报》记者实地走访南京雨花台等地区时,发现春节过后,几栋楼的创纪录价格超过了地区限价。随后,这位官员还表示,“项目中新建住宅的价格很高,因为不同住宅类型之间存在一定的市场价格关系。例如,在同一地区,同一质量,多层住宅的价格普遍高于高层住宅;在同一地区和同一类型中,翻新房屋的价格一般高于毛坯房。”他还表示,南京将坚持房地产市场调控政策,不会放松努力。

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另一方面,南京在年初进一步降低了定居门槛。

2月15日,南京市修订了《南京市积分结算实施办法》,将“近2年连续缴纳社会保险”的申请条件改为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”,取消了对结算指标的限制。

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“突破价格限制、降低结算门槛、在楼市降温时对监管政策进行预调整和微调,并不意味着监管政策将在短期内放开。”易居研究所所长严跃进在接受《商业日报》采访时表示,作为长江三角洲地区的重要城市之一,“促进优先发展”等政策将有助于南京保持更好的经济活力和吸引力,房地产市场仍然充满希望。不过,短期而言,仍有必要防范因降低结算门槛而导致的房地产市场波动。

南京下半年首场土拍揽金240亿 溢价率走低土地市场现“凉意”

编辑朱昱

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