家装第一股转型困境 东易日盛进军长租公寓一年后哑火

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在上市5周年之际，家装第一大股东易日生(002713)似乎陷入了一个过渡性的滞胀期。

成立于1997年的东艺日盛，一直在精品家装路线上发展，直到2014年成功登陆深圳证券交易所，也迎来了自己的亮点时刻。

但是，近年来，东易日盛的净利润增长并不明显，收入增长率也逐年下降，呈现疲软迹象。

特别是在2017年，东艺日盛高调宣布将进入董事的租赁领域，并成立一个长期租赁公寓部门。然而，转型之路并不明朗。今年一季度，东易日盛实现营业收入7.97亿元，虽然同比增长11.09%，但增幅有所收窄；归属于母亲的净利润为-8000万元，同比下降28.38%；扣除后，返还给母亲的净利润为-9000万元，同比下降43.28%。

“装修工”会长期出租吗？

在“租卖并举”的政策下，对巨大的租赁市场持乐观态度的东一日升想另谋出路。

“凭借公司多年来在大批量房地产综合装修方面的经验和能力，公司拥有独特的核心技术dim+数字装修系统和由14套软件开启的完整信息系统。”随着2017年这一纸标语，东艺日盛开始进入长期租赁公寓。

然而，一年多过去了，东艺日盛的长期出租公寓业务却失去了生机。《国家商报》的记者翻遍了他2018年全年的财务报告，但没有发现与长期租赁公寓有关的文字。

随后，记者采访了东艺日盛的相关负责人，对方表示不再考虑长期出租公寓的业务。

事实上，业界一直对东艺日盛的跨境长期租赁持怀疑态度。

家装下午茶创始人兼首席执行官徐春阳在接受《国家商报》采访时表示，家装运营和长期租赁公寓运营是两种不同的事情，有着不同的基因。家装企业的核心优势是装饰。他们对家庭空客房有很强的理解，并有很强的供应链能力。首先，精装领域将会有所突破。未来，超过100亿元将是精装性能。理论上，他们有能力进入长期租赁公寓。

然而，长期租赁公寓具有周期长、投资大、经营精细的经营特点。目前，虽然很多装修公司介入了长期租赁公寓，但更多的装修公司将长期租赁公寓作为一个项目来对待。

长期租赁公寓的竞争障碍不在于房屋数量，而在于其背后的经营管理能力。随着长期租赁公寓市场的成熟，对于面向个体租户的长期租赁公寓业务来说，精细化运营能力的重要性越来越突出。

另一位家装行业人士直截了当地告诉记者，东易日盛不可能长期租房，因为上市公司必须向股东解释，需要新的增长点。然而，目前，家装行业近年来增长乏力，利润稀缺，因此很难“放开”跨境经营。

主营业务不景气会导致虚弱和注意力分散？

在无法转移跨境注意力的背后，可能是东易日盛不能忽视的主营业务的可持续发展。

一些业内人士告诉记者，传统的家装公司有一个潜规则，即利用设计师来带动业务和材料销售仍然是老式装饰公司的做法。因此，公司的大部分利润被设计师和销售人员瓜分，只剩下30%~40%的毛利，这是家装行业的特点。小供应商会有各种各样的问题。

可以说，这是整个家装行业普遍存在的问题，即当它达到上限时，寻求新的突破就成为当务之急。

从东艺日盛的财务报告可以看出，公司主要为个人客户提供整体家装设计、工程施工、主材代理、自产木制品、软设计、精装家居产品等一系列服务。就主营业务而言，很难突破现有的模式限制。

“此外，精装市场面临着无利可图、现金流损失和质量风险，大多数供应商已经成为劳动力和生产能力的卖家。再加上家装行业的大量营销投资，将直接导致成本增加，获得客户的能力将被削弱。”上面提到的人说。

据披露，东艺日盛之前曾与中小装修公司进行装修融资，并大量收购国外装修公司，希望通过融资赚钱，但受政策大趋势的影响，似乎收效甚微。

继融资之后，长期租赁公寓被东艺日盛视为拓展业务的渠道。然而，长期租赁公寓的客户在考虑是否租赁时，会同时考虑位置、价格和装修，行业的市场化和专业化程度远远高于精装修。

“如果家装行业仍处于占领市场阶段，大型家装企业无利可图，需要扩大空市场空间，防止边缘化，东易日盛可能不会轻易越界。”业内人士直言不讳。

“刚硬”的长期租金只问大小溢价？

事实上，东夷日盛坚持跨境。除了规模之外，通过长期出租公寓装修增加价值可能是更直接的考虑。

然而，一些业内人士告诉记者，装修溢价的价值只能通过租赁溢价和财政支付来补充收入。

徐春阳表示，像东艺日盛这样的公司，更多的是取决于装修业务能否实现。因此，通过金融工具和装修业务进行精算是最直接的方式，无非是预付资金的压力，而长期租赁公寓的优势之一就是批量生产。

从内容模式来看，长期出租公寓是一个大的装修订单，而退货模式则与精装修一样。

知情人进一步解释说，首先装修公司负责甲方物业的精装修，结算期一般为交付前75%，交付后25%。

装修公司负责这栋楼的装修和包销。甲方以家庭装修的方式给毛坯预留价格并完成，费用由装修公司收取。

装修公司一般向业主收取装修押金，同时签订装修合同。这是精装房的概况，一般收取10万元的大额定金。

对于装饰公司来说，在签订合同时，合同中的所有款项将由财务公司提前支付。出于同样的原因，谁租房子谁就有贷款，房客就要还钱。

消费金融公司把钱给了装修公司，同时把钱转给了东一日盛。

然而，对于商家来说，他们可以直接用现金还钱，这丰富了现金池。此外，财务会计期不包括任何款项。

结果，装修公司把长期租赁公寓变成了融资租赁业务。但此时，不仅是企业的装修能力，还有运营能力、客户获取能力、租赁满意度和续租率都要受到考验。

徐春阳直言不讳地表示，长期租赁公寓目前是金融资产，涉及的租户越多，资产就越大。

不过，徐汇的相关负责人於陵在接受《全国商报》采访时表示，长期租赁公寓的经营者需要考虑物业资产的定价，定价权不在自己手中，这可能会面临大业主提价的风险。

此外，还有一些风险点，如操作能力和客户收集能力。我们试图做的是金融效应和规模效应有多大。长期租赁公寓必须至少有数百亿的规模才能形成商业模式。专业人士做专业的事情。

负责人告诉记者，施工队在拿到公寓项目后会尽快进入现场，进行一些基础的前期工作，如定位、拆迁、砌墙等。对于公寓产品，提前一天开业意味着提前一天收入。这也是公寓的核心竞争力。

据了解，传统的住宅装修需要6个月左右，而公寓装修需要3-4个月左右，因此存在收入压力，对建设周期的追求也是极端的，这与住宅装修不同。

为了控制成本，长期出租的公寓不能像酒店那样配备那么多的维修人员，所以装修的质量和耐久性都很高。一般来说，三年后，装修必须翻新，否则会影响租金价格。可以看出，长期出租公寓不容易做到，而且存在跨境风险。

家装跨境长期租金仍欠“专业阶层”

然而，在今天的家装行业，有许多想法和要求“跨境”。一个家装企业如果长期出租，如何能产生积极的影响？

据业内人士透露，如今，酒店部、财务部、房地产部和建筑部都来做长期租赁，每个公司都有自己的优势。关键取决于对行业的熟悉程度。目前，长期租赁公寓一般以租赁的形式做得更多，目前正在向委托管理、品牌出口和运营管理转型。

未来，长期租赁公寓将成为品牌产出和资本实力的竞争，但这与房屋企业或建设部门的长期租赁关系不大。

前面提到的徐汇於陵的负责人告诉国家商报，首先，快速建设和良好的租赁是关键，并提供供应商资源和公寓类型标准。

徐春阳认为，长期租赁公寓对运营能力有更高的要求，高于家庭装修的运营要求。从企业自身来看，家装本身就有优势，在精装修方面也有一定的机会。公共部门也有某些机会。

“如果你真的想做长期出租公寓，运营能力是最重要的。长期租赁公寓是低利润的商业模式，必须足够大，这里指的是10万套以上。”

安居克首席分析师张博表示，应该更加客观地看待企业的多元化发展，包括上下游产业的衍生发展。对于专业装修企业来说，要发展成为长期租赁领域，确实有可能培育自己的“增长极”。然而，在租赁业的发展过程中，不仅是控制租赁房屋装修质量和成本的能力，还包括获取和租赁房屋的能力、资本运营的能力和精细化经营的能力。

从本质上讲，企业多元化的成功取决于它是否具有匹配的核心竞争力。在一个新的领域建立核心竞争力不容易，也很难成功。

编辑朱昱