增业绩控负债?年仅9岁的新力控股赴港IPO

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“投资者网络”杨春霞

过去两年，港股迎来了房地产企业上市的浪潮。过去，郑融地产和美的地产先后在港交所敲钟。随后，中梁控股和赫伦堡地产提交了招股说明书。近日，房地产黑马新利控股集团有限公司(以下简称“新利控股”)也正式开始了上市之路。

5月24日，新立控股向HKEx提交了招股说明书。值得一提的是，如果上市成功，年仅9岁的新立控股将成为国内最年轻的股票。

事实上，外界很久以来一直试图搞清楚索尼控股的首次公开募股。早在2018年底，就有报道称新立控股即将赴香港上市，但其负责人予以否认。此外，今年3月，仁恒地产集团前副总裁王岩加入新立集团，担任副总裁兼首席财务官。业内也有意见认为，新立控股财务和融资组织结构大幅调整的主要原因可能是为ipo做准备。

现在，一切都在议事日程上，新力控股正式提交了招股说明书。根据招股说明书的披露，此次募集所得的净资金将被新力控股用于现有项目融资、偿还计息负债和补充一般营运资金。

表演增加了一倍

根据招股说明书，2018年，新立控股实现销售额887亿元，仅比1000亿元差一步。事实上，新力控股成立才9年。九年前，它只是江西南昌一家鲜为人知的小型住宅企业。

据公开信息，新立控股于2010年在江西省南昌市成立，并逐步从南昌发展到全国。据媒体报道，2010年8月，新力控股一举拿下王迪地块，这是新力空.的第一个项目从那以后，新立控股已经失去了控制，并迅速在南昌规划出了主要的热点。

现在，9年过去了，新力控股在别人眼里已经不再是一个小的房企，它的发展速度是惊人的。根据招股说明书中的数据，2015年新立控股的销售规模仅为45亿元，2016年至2018年的合同销售额分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比分别增长258.4%、165.4%和107.3%。

此外，2016年至2018年，新立控股的利润分别为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，复合年增长率为96.6%。值得注意的是，与中梁集团、鳌山集团和海伦堡集团相比，新立集团96.6%的复合年增长率仅次于中梁集团。

即使与年初登陆港股的房地产公司郑融地产和红阳地产相比，新立控股的收入增长率也相对较高。根据投资者网络的统计，郑融房地产的年复合增长率为21.86%，而红阳房地产的年复合增长率仅为1.73%。

期间，新立控股的净利润也大幅增长。从2016年到2018年的三年中，新立控股分别实现净利润1.3亿元、2.8亿元和5.6亿元，复合年增长率为105.9%，盈利能力连续三年翻了一番。此外，近三年来，新立控股的毛利率也逐年上升，从2016年的24.7%上升至2017年的33.7%，2018年进一步上升至37.3%，远远高于行业水平。

《投资者网》指出，新立控股的快速发展与其独特的区域深度培育模式密不可分。例如，在南昌，如招股说明书所披露的，截至2019年3月31日，新立控股股权的土地储备约为1480万平方米，其中52.6%位于江西省，42.8%位于南昌市。

南昌之后，新力控股在惠州复制了这一模式。2016年8月，新力控股成立神万会城市有限公司，率先进入惠州市场，快速开拓市场。截至2018年底，新力控股在惠州的项目已扩展至21个。根据招股说明书，惠州新力控股的土地储备目前约占22.8%，仅次于碧桂园。

当然，在深化培育的同时，新力控股也积极向全国扩张，并于2017年6月将其总部迁至上海。截至目前，索尼控股已扩展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市及中国其他地区，股权土地储备达1480万平方米。

持续财务改进

当然，不可忽视的是，随着规模的扩大和业绩的发展，新利控股与其他扩张中的房地产企业一样，不可避免地面临债务问题。

数据显示，新立控股2016年至2018年的净负债率分别为190%、270%和240%，高于行业平均水平。此外，三年间，新立控股的流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元。在这方面，业内有一种观点认为，非上市房地产企业的高净资本负债率是一个普遍的问题，相对正常。

然而，值得一提的是，索尼控股本身也意识到了这个问题，并积极采取各种措施控制负债。2016年至2018年，新立控股一年内到期的负债分别为30亿元、92.5亿元和92.2亿元。可见，近两年短期负债相对稳定，2018年甚至略有下降。

从长期负债来看，索尼控股2016年至2018年的长期负债分别为34.4亿元、73.4亿元和128.8亿元，其中2018年的增长率约为73.4%，低于2017年的116%。此外，新立控股2018年的计息负债率为11.9%，比2017年的19%低8个百分点。

资本方面，新利控股2018年经营现金流为17.2亿元，2016年和2017年分别为-20.37亿元和-65.47亿元。此外，2018年新利控股的现金及等价物达到70.8亿元，较2017年的28.8亿元增长145.83%，这无疑增加了稳定性。

此外，值得一提的是，索尼控股2018年12月的合同负债(即预售房价)达到402亿元，是2016年和2017年的71.2亿元和200.6亿元的数倍。这意味着新力控股的资金更加灵活，其获取资金和控制风险的能力也大大增强。

当然，资本的提高离不开新力控股的高周转率模式。据媒体报道，新力控股采用“120天开工，180天达到预售标准”的高周转率发展模式，确保现金流。

与此同时，索尼控股也在降低成本，提高成本控制的效率。2016年至2018年，新立控股的销售成本分别占总收入的75.3%、66.3%和62.7%，呈逐年下降趋势；平均每平方米销售成本分别为4723元、5069元和4704元，平均成本与平均销售价格的比率分别为75.6%、66.4%和62.8%。

综上所述，快速发展的新立控股也面临着高负债的问题。然而，从新立控股近年来的表现来看，其收入和净利润都翻了一番，这对新立控股控制债务极为有利。此外，今年3月，拥有20多年财务管理和投融资经验的王岩加入公司，这无疑将对新利控股产生巨大的推动作用。(思考金融产生了)■