物管板块蠢蠢欲动

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港股中的物业管理板块最近一直在移动。永胜人寿保险(01995)预计，截至2019年6月30日止的六个月内(2018年同期:人民币4120万元)，本集团未经审计的综合净利润将较2018年同期增长90%以上。纯利增加主要由于本集团物业管理的建筑面积增加，以及向非业主提供的增值服务及社区增值服务的收入增加。市场普遍认为，港股地产股的普遍上涨来自永胜人寿的繁荣，这让市场对物业管理行业的成就充满了想象。甚至投资银行也开始唱得很好，并从中分一杯羹。

高盛(Goldman Sachs)最近发布了一份研究报告，总体上提高了物业管理类股票的目标价。高盛(Goldman Sachs)表示，自今年年初以来，该公司旗下的物业管理类股上涨了27%，与中国和摩根士丹利资本国际(msci China)同期相比，分别上涨了15%和6%。预计该行业的股价将继续走强。原因有二，首先，它将受益于2019年的强劲表现，预计市场将普遍提高未来几年的利润预期。其次，它将继续向更多领域扩张，如商业建筑、公共设施和增值服务，这将有更好的长期利润前景。巧合的是，瑞银还发布了一份研究报告，指出它首次涵盖了中国的物业管理行业，对该行业的长期增长和轻资产业务模式持乐观态度，并且由于受政策影响较小，它将2018-2021年的预测每股收益复合增长率提高至26%。

中国房地产市场已经从快速发展的“黄金时代”逐步进入稳步增长的“白银时代”。房地产企业已经开始依靠现有资源和业务系统进行战略转型，其中房地产行业是发展的重点。物业管理拆分已经成为大多数房地产企业转型的必然选择。碰巧物业服务公司正在投资香港的资本市场，而实力雄厚的物业公司则想利用产业发展的东风，登陆资本市场，利用资本的力量拓展业务领域。在过去的两年里，物业管理公司上市的浪潮爆发了。

数据显示，在香港股市中，房地产板块包含16只股票。根据市场价值，排名前三位的分别是碧桂园服务(06098)、绿城服务(02869)和雅生活服务(03319)。得益于中国城市化水平的不断提高，对住宅服务需求的不断增加为中国的物业管理行业带来了商机。然而，物业管理类股出现了不同的走势，这也与目前不同的经营模式有关。

有趣的是，几乎所有在香港上市的内地物业管理公司背后都有一家实力雄厚的房地产公司。如碧桂园服务与碧桂园、中海地产与中国海外发展、优雅生活服务与敏捷、绿地、新城悦与新城控股(601155)、地产与集团、徐汇集团等都是永胜生活的背后。

现有的上市物业服务公司大致分为五类:精品物业、第三方承接、双品牌、社区运营和大股东提供。与强劲的周期性房地产开发业务相比，近期资金似乎更青睐物业服务行业，稳定的现金流使物业行业成为投资者的最佳避风港。

截至2018年底，百强物业管理公司平均管理面积为3718.13万平方米，比2017年增长17.52%，市场份额约为38.85%；前10家物业管理企业的平均管理面积为2.39亿平方米，同比增长10.71%，市场份额约为11.35%。由于领先的物业管理公司的上市和上游房地产开发行业集中度的提高，物业管理行业的集中度也在加快。

从香港股票市场的估值体系来看，同行业上市公司规模越大，营业收入和利润越高，流动性溢价往往被给予，市盈率相对较高。公司规模与市盈率之间存在明显的正相关关系。目前，物业管理市场正处于快速增长的黄金时期，行业集中度将进一步提高，行业领导者在市场竞争中的优势将越来越明显。上市物业管理公司在经营收入、管理面积和总资产等方面都有明显改善，竞争优势进一步增强。