黄奇帆最新演讲：房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机会

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资料来源:世界中国房地产协会

作者简介:黄，原重庆市市长，中国国际经济交流中心副主任

7月13日，世界中国房地产协会暨优质房地产转型发展国际研讨会在上海召开。重庆市前市长、中国国际经济交流中心副主任出席并发表了精彩的讲话。

如何判断房价趋势？哪些城市在房地产市场仍有投资价值？未来十年，中国的房地产将如何洗牌？这位“最了解中国经济的市长”给出了自己的判断，意识形态的浪潮向读者发表了演讲——

女士们、先生们，很高兴出席今天的“世界中国房地产协会暨优质房地产转型发展国际研讨会”。来了之后，我意识到这个会议已经举行了十年，一年一次，凭着毅力和巨大的成就。

根据会议的主题，今天我要讲的重点是房地产行业的高质量发展要求，以及中国房地产未来的发展趋势。

我今天所说的趋势是一个总的内部趋势，一个长期的、长期的、根本性的和基本的趋势。

01

中国房地产的市场规模有多大？

在未来的十年里，新房的销售量将会大幅下降。这种变化是从近年来的高峰到拐点开始的，总体趋势是下降的。

在过去的20年里，中国房地产的新房年销售量从1亿平方米增加到17亿平方米，翻了两番多。

那么未来十年将会发生什么呢？这种现状会在10年多的时间里保持在17亿平方米，还是每5年或10年翻一番，17亿平方米变成30亿平方米和34亿平方米？

我的判断是，未来10年左右，中国新增房地产的年交易量不仅将是总增长的两倍，而且每年还会以很小的比例萎缩，要么是零增长，要么是负增长。十几年后，房地产的新房年销售量可能下降到10亿平方米以下，一般下降40%。

在未来十年的长时期内，中国房地产的年销售量将达到16.7亿平方米，这个时代已经结束。去年仅比上年增长1.8%，这是一个信号。

从1998年到2008年，年增长率约为25%，三年内可能翻一番，十年内可能翻三倍。从2008年到2012年，这一数字将每年增长约15%，五六年后翻一番。

从2012年到2018年，它保持在6%-7%的范围内，增长率进一步下降。去年，增长率为1.8%。

我这段话的意思是，未来10年房地产业的发展趋势不是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩。当然，这种收缩不会在一年内大规模收缩20%或30%，一般有十几年的过程，并有逐渐下降的趋势。十几年后，年完成销售额下降到10亿平方米以下。

02

在总量减少后，

中国房地产建设的重点在哪里

过去十年的状况，无论是沿海发达地区还是中西部地区；无论是大城市，中等城市，小城市，还是县城，总之，它是一个充分发展，充满房地产，这是一个时代的全国住房运动。

从现在开始，未来十年，房地产不会全面开花，但东、西、北、南都会很热。我们说的总量是每年17亿平方米，一年后可能变成15亿平方米和12亿平方米。

这一建设和生产量主要体现在三个热点。

一个是中心城市。

所谓中心城市，是指除省会城市以外的一些同级的区域性中心城市。例如，除了省会城市济南，山东省还有一个区域性中心城市青岛；除了省会城市广州之外，广东还有同等级的中心城市深圳。

第二个是大都市区。

大城市的辐射将形成一个城市圈，城市圈内的中小城市将成为房地产开发的热点。

第三个热点是城市群。

城市群中的大中城市往往会成为未来十年房地产开发的热点。我国人口在50万以下的城市叫小城市，50-100万的叫中等城市，100-500万的叫大城市，500-1000万的叫超大城市，1000多万的叫超大城市。

在省会城市中，有一批人口超过1000万的特大城市，如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都和Xi，这些城市将分别增长到1500万和2000万。

一些省会城市现在有500万或600万人口，将来可能会增加到1000万。

这里的驱动力是什么？总的来说，中国各省省会城市的发展规律将遵循“1234”的逻辑。

所谓的“1234”，是指这个省会城市经常占用全省不到10%的土地面积，通常是5%-10%；但其人口一般相当于该省总人口的20%；国内生产总值可达全省国内生产总值的30%；其服务业，无论是政府主导的公共服务，如学校、医院和文化，还是市场导向的服务，如金融、商业和旅游，通常占全省国内生产总值的40%。

从这个意义上说，我们可以关注已经进入1000万的近10个国家级超大城市。根据这些省份的总经济人口规模，它们都有可能在10年以上的时间里增加500多万人口。只要人口增长，城市住宅房地产就会跟上。

因此，对于我刚才提到的大都市和超级大都市，一些城市将在1000-2000万元之间扩张。如果超过2000万元，可能要封顶，但不会超过1000-2000万元，这是大势所趋。

如果是一个超过2000万人口的超大城市，这个超大城市的内圈已经密集地触及了天花板，其发展将会集中在大都市地区。

大都市区不是行政区，而是其经济辐射区，大都市区的辐射面积一般在1.5万至2万平方公里之间。

一般来说，一个半径为50-70公里的圆构成一个大都市。这个大都市区将会有一些中小城市。这些中小城市在独立发展时一般不构成热点。然而，一旦进入大都市区，这些中小城市将加速发展。

以特大城市为中心的城市群通常由四五百公里半径范围内的城市组成。相距太远的城市不会形成城市群。例如，上海和天津没有城市群关系，但上海、南京、杭州和苏州构成了长江三角洲的城市群。城市群中的大中城市将加快发展，相互作用，优化社会资源配置。

总之，虽然中国房地产开发交易的年规模在未来十年内不会翻一番，但回顾20年后，目前的17亿平方米是一个高点和拐点，然后逐渐变成每年15亿、12亿和10亿平方米。

未来十年，房地产开发将不再遍地开花，而是相对集中在三个热点地区:省会城市和同级别的区域性中心城市、大都市圈的中小城市和城市群的大中城市。

03

决定房价趋势的三个因素

未来十年，房价将趋于稳定，不涨不跌，房价平均增长率将低于国内生产总值。

1998年，全国城市新开发房屋的平均成交价格为每平方米2000元，2018年，全国平均成交价格升至8800元，在大账户中翻了两番。这是中国东部、中部和西部城市住房开发每平方米的平均价格，10年翻一番，20年翻两番。

如果当地面积比当地面积大，那么东部和西部的面积都增加了两倍多。例如，2000年，成都主要城市的平均房价超过1000元，2017年超过1万元，增长了两倍多。

在北京、上海、深圳、广州、南京和杭州等沿海地区，热门一线城市的房价基本上涨了三倍，涨了八倍，在一些特别热的地方甚至涨了十倍以上。

一般来说，在特别热的一线城市，三四十年不吃不喝的家庭是买不起套房的，房价收入比很高，是世界上最高的。

这段话的意思是，在过去的十年里，中国的房价与房地产开发和生产的趋势是一样的，五年翻一番，十年翻两番，十七八年翻三番。

支持这个州的理由是什么？一般来说，价格波动有三个原因:

第一个原因是供求关系，商品的供求关系。

如果供大于求，价格就会上涨，而如果供大于求，价格就会下跌。可以说，在过去的十几二十年里，中国的房地产供不应求，人均从10平方米到20、30、40平方米的过程是一个弥补短缺经济下的不足的过程，因此需求规模的强劲增长支撑着它越来越多的建设。在建筑越来越多的过程中，供应量仍然供不应求，这导致了房价的上涨等等。

第二个原因是房价上涨当然与货币有关，通货膨胀是一种货币现象。

自2004年和2005年以来，中国m2经历了近十年的两位数增长，年增长率超过10%，几年甚至超过20%。今年6月，我国m2达到190多万亿元，去年超过180万亿元。2004年，m2实际上超过了20万亿元。

也就是说，在过去的十年里，m2增长了两倍，也增长了八倍。这笔钱肯定会影响社会经济。

幸运的是，大量资金被房地产吸收，成为m2超增长的吸收者，使全社会商品价格指数稳步增长。然而，房价每三年和每五年翻一番，所以这些年房价的上涨也是一种通货膨胀现象。

第三个原因是，一个国家的房地产价格也会受到外部影响、汇率、国际购买力，当然还有国际经济危机的影响。

例如，当美国房地产价格大幅上涨时，美国经济是好的，当然也会带动世界经济一起上涨；美国的金融危机或汇率的大幅波动也会对中国市场产生影响。中国经济增长的过程也将吸引外国投资或购买中国房地产。

说到这一段，我的意思是说，价格和房价是与这三个因素相关联的，而我们的房地产在过去十年里翻了两番、三番，就是与这三个现象结合在一起的。

根据这个观点，我们可以预测未来。就房地产的供求关系而言，虽然局部会出现供给短缺，但总的来说，供给短缺的时代已经结束，我们已经进入了总过剩的阶段。因此，供给不足导致房价上涨，而房价上涨的驱动力却下降了。

从通货膨胀的角度来看，中国的m2已达190万亿元。m2会在未来10年翻两番吗？不可能。过去两年，中国的去杠杆化和金融稳定使得m2的增长率大致等于gdp加上物价指数的增长率。

近年来，国内生产总值增长率为6.0%，物价指数上升了两个百分点，所以2017年和2018年m2为8.0，今年1-6月为8.5，基本持平。

可以预测，在未来十年内，m2增速将与gdp增速加上物价指数基本保持均衡增长。

未来10年中国gdp的平均增长率将在5%左右，房地产价格的增长率不会超过m2的增长率，也不会超过gdp的增长率，GDP的增长率一般会低于普通人家庭收入的增长率(603883，诊断股)。

总之，中国的城市化仍处于发展过程中，空.的城市化率已经上升了10%

城市群、大都市地区、国家中心城市和超大城市仍在发展。中国的土地价格不可能大幅下跌。中国的房价不会大幅下跌，也没有这样的经济基础；然而，它不会产生五年翻一番、十年翻两番的历史现象。

在未来十年左右，房价将趋于稳定，既不下跌也不上涨。