底价成交增多 土地市场进入快速退烧阶段

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统计显示，8月份，全国土地市场交易量和价格下降，土地平均地价降至年内最低，以底价出售的土地数量甚至大幅增加。8月29日，仅仅一天，北京、南京、重庆、成都等城市就有一批住宅用地以底价出售，南京、合肥等热点城市也被拍卖。在9月份以来全国范围内出售的土地中，以底价出售的地块数量达到了40%，土地市场明显降温

自8月份以来，全国土地市场已进入快速退烧阶段。许多研究机构的统计数据显示，8月份，全国土地市场的交易量和价格下降，土地平均溢价降至今年以来的最低水平，以底价出售的土地数量甚至大幅增加。8月29日，仅一天，北京、南京、重庆、成都等城市就以底价出售了一批住宅用地，南京、合肥等热点城市也进行了拍卖。在9月份以来全国出售的土地中，以底价出售的地块数量占到了40%，而土地。

经过今年3月楼市的小春，部分一、二线城市的土地市场自4月份以来迅速升温，土地市场竞争激烈。数十家房地产企业参与、数百轮招标、“地王”现象和地价超100%现象再次出现。从中原地产研究中心的统计数据可以看出，今年4月至7月，中国70个大中城市的月土地周转量超过3000亿，地价也保持在两位数，4月份最高平均地价为23.94%。自6月份土地出让金和平均土地交易价格达到年内最高点以来，土地市场开始降温，土地出让金、平均土地交易价格和平均地价继续下降。

到8月份，土地市场的狂热已经迅速消退。据中原地产研究中心统计，全国70个大中城市8月份土地总成交量为2501亿元，比上个月下降31%；土地平均销售价格为7492.76元/平方米，比上个月下降24%；土地交易费率仅为8%，比7月份低4.38个百分点，比4月份的23.94%的最高点低近16个百分点，为全年最低。与此同时，土地拍卖数量大幅增加，达到72起，为今年最高。

根据中国指数研究院的信息统计，仅8月29日，北京就出售了3块土地，其中2块住宅用地以底价出售，1块商业用地的地价仅为1.6%；南京出售8处综合用地(包括住宅)，其中4处以底价出售，1处被拍卖；重庆主城区的两处住宅用地分别以底价和1%的溢价出售；在成都售出的5套房子中，有3套以底价售出。

对于8月份土地市场迅速降温的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，自7月份以来，包括信托贷款和海外债券发行在内的一系列紧缩政策，对房企的土地收购产生了一定影响。8月份，房屋企业的土地收购量大幅下降，只有8家企业的土地收购量超过50亿元。

嘉里研究中心的统计数据还显示，在当前融资紧张的环境下，住宅企业整体的土地征用意愿不强。8月份，前100家房企中有近30%没有土地入账，融创、中海等房企增速明显放缓。在投资的脚步中，融创在一个月内收购的土地数量与前一年7月份的平均水平相比下降了约60%，中海集团收购的土地数量仅为1.6亿元，与前7个月平均超过110亿元的土地投资相比几乎可以忽略不计。还有很多企业在8月份的收入不到1100万元

自9月份以来，土地市场持续降温。从许多城市的土地交易来看，虽然仍有一些城市土地交易溢价较高，但大部分城市土地交易主要是以底价进行的，广州、成都、苏州和长沙的许多(包括住宅)土地都是以底价出售的。其中，苏州9月4日出让2处综合用地，1处以底价出让，1处终止；9月3日在成都出售的三块综合用地(包括住宅楼)全部以底价出售；9月2日，广州以底价出售了三处综合用地(包括住宅楼)。

据中原地产研究中心统计，自9月份以来，全国土地市场已有50宗土地交易，平均地价仅为7%。其中，以底价成交的土地多达20宗，占40%，创下了今年的新纪录。只有19宗土地交易的地价超过10%，只有两宗土地交易的地价超过50%。

对于后续土地市场的走势，张大伟认为，在融资政策收紧的背景下，热点城市的地价率在9月份开始大幅下降。如果这一政策继续下去，不排除后续土地市场拍卖大幅增加的可能性。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，由于中央和地方“稳定地价”政策的影响，特别是银监会对信贷资金的严格控制，资金进入土地市场更加困难，土地市场已经降温。目前，有许多稳定土地价格的政策，包括土地收购资金的审计，设定每日限额，并增加各种限制，如出租住房的分配。这些政策的结合将有助于打击土地投机，从而创造一个土地收购环境，稳定土地价格在更公平。预计9月份宅基地交易市场的主要特征将是降温，特别是考虑到目前房企的资金压力开始加大，房企的征地将趋于保守和理性，后续的住宅地价将进一步稳定，这也将有助于未来房价的稳定。

尽管房企融资环境持续趋紧，企业信托和海外融资渠道有限，不可避免地会对土地市场产生实质性影响，但凯瑞研究中心认为，土地市场在现阶段还没有再现去年下半年大规模拍卖的局面。对于房企来说，总体上只需要保持一种审慎的态度。