让人焦虑的“金九银十” “房住不炒”喊得掷地有声

本篇文章1794字，读完约4分钟

“不要炒菜”喊着砸地板，落地时无声地沾湿了东西。

近年来，监管消除了房地产市场独特的季节性波动。“金九银十”已经凉了好几年了，但今年比往年更凉，开发商们都很着急。这是卖不出去的，但真的很着急。例如，争夺市场份额的战斗早在8月份就开始了。新网站一般开始全渠道代理，即全覆盖中介和全覆盖网络。实体渠道，如全国经纪人和所有员工出售房屋，也幸免于难。过去，员工卖房子是为了获得更多的奖金，但现在他们害怕被解雇。

当然，最激动人心、最引人注目的是“价格战”的杀手。房地产业有句谚语:“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱。”现在，大家一致认为“每次销售都必须优惠”，“新销售打九折，延期销售打九折”的情况比比皆是。但即便如此，房子也不容易卖，新房子的比率一般在30%以内。“金九”开业上半年，35个城市的新房成交量较上月同期下降了7%。你知道，它已经连续两个月下跌了。

问题是待售新房的库存非常低。在嘉里监测的27个重点城市中，22个城市的库存消化周期小于12个月，11个城市的库存周期小于6个月。既然短期供求如此紧张，为什么很难低价出售新房？因为，除了新址的竞争，二手房这个开发商眼中的异类有机体，正以其蓬勃的风格侵入新居的生态圈，彻底修正了楼市的游戏规则。目前，在一线和二线热点城市上市的二手房数量大多为“10万套以上”，与去年底相比几乎翻了一番，远远超过新房供应量。

例如，目前深圳、杭州、重庆、成都分别有63000、100000、117000、110000套二手房上市，比去年年底分别增加了33000、15000、71000和52000套，一般比新屋销售库存高出30%以上。上市的二手房数量飙升，这似乎是一夜之间的事。三个月前，中国保险监督管理委员会主席郭树清曾表示，“依靠房地产进行财务管理的居民会发现这是不经济的。”现在，事实确实如此。

考虑资本成本、交易成本、机会成本、建筑物折旧等。，如果你在过去的两年里买了一栋房子，如果你不赔钱，你就会赚。为什么？因为价格上涨收缩了，所以费用无法支付。根据中泰证券的统计，在上海持有房地产的成本约为9%。换句话说，如果上海的房价不涨，或者涨幅不到9%，那么购房者实际上会有账面损失。在深圳，近年来有许多专业投机者利用杠杆投资房地产。其中一人与作者进行了私人聊天。他在2017年用杠杆买了一栋房子。虽然房价上涨了20%，但是没有盈利，所以还是投资理财比较好。

赚钱是房地产投机之王。如果你赚不到钱，你就必须兑现。毕竟，成本是存在的。问题是现在的交易成本太高，各种税费高达房价的6%-10%。几十万英镑的费用应该一次性付清。当需求不再反复无常时，市场表现就是“多看少买”。最近几个月，典型的14个城市的平均空壳数量一直处于较高水平，但二手房的成交量令人沮丧，周期高达4-6个月。结果，业主不得不降价。

最近公布的8月份70个城市的价格指数显示，20个大城市的二手房价格已经连续三个月下跌。当然，二手房价格的下跌也是受新房的影响。试想，二手房的价格将会降低到与新房价格相同的水平，甚至低于新房的价格，这将形成一个新的相互招标的规则。

去年，各地新房限价令出台，尽管出现了“排队买房”的混乱局面，但直接导致了二手房市场的低迷。那么，今年二手房的降价将把新房推向死胡同。开发商很清楚，政府限制土地出让金和新房价格上涨，实质上是切断房价从“地价-房价”到“新房价格-二手房价格”的传导渠道，将房地产归为中等收入资产。因此，房地产开发商的唯一选择就是加快出货速度。

“不要炒菜”喊着砸地板，落地时无声地沾湿了东西。因为房地产市场，一个巨大的怪物，已经绑架了消除杠杆和消费泡沫的路径，也就是说，老年寻找国家，时间被改变到空.新房价格必须上涨。第一，土地价格在过去几年里一直很高，第二，可以允许一定程度的上涨，以保持对财富的美好想法，并防止需求方不适应。这样，对土地市场和商品房市场都有好处。毕竟，消除对房地产的依赖不可能在短时间内解决。

然而，房地产市场的前景是明朗的，其尾部溢价作为一种资产，在不知不觉中耗尽，其繁荣不再。当然，无论房价还是交易量，高平衡是许多方面的共识。政策应该被权衡。例如，刚刚宣布的贷款市场利率(lpr)将在5年内保持不变，并且没有目标利率上调。显然，房地产市场很冷，所以我们应该稳定它。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)