业绩会直击丨时代中国：今年准备了300亿拿地

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乐居金融王湘南来自香港

岑钊雄心情很好。在业绩会议开始时，他轻松地向媒体介绍了新任首席财务官黄永年。

“首先，我要向大家介绍这位帅哥，他在金融投资领域有着丰富的经验，六月份开始负责公司的资本市场业务。我希望你会记得这样一位英俊的首席财务官。”

8月6日，时代中国控股有限公司(01233.hk，以下简称“时代中国”)2019年半年度业绩会议如期在港举行，董事长、首席执行官、执行董事岑钊雄微笑着致开幕词。

正是在这样轻松愉快的气氛中，表演会开始了。按照惯例，在绩效会议的前半部分，首席财务官会介绍公司的整体财务状况，然后由岑钊雄负责回答媒体的提问。

据黄永年介绍，2019年上半年，时代中国的合同销售额为312亿元人民币，同比增长20%。与2018年同期52.7%的销售增长率相比，本期下降了32个百分点以上；营业收入约为人民币159亿元，同比增长约52%。毛利润52亿元，同比增长76%，毛利润32.5%，同比增长4.3个百分点，净利润17亿元，同比增长50%，归属于股东的核心净利润约17亿元，同比增长44%。

这份看似无懈可击的成绩单，加上下一次的问答环节，可能会提供一个更接近中国现状的视角。

上半年，仅实现了41.64%的销售目标

当记者现场询问今年能否实现之前设定的750亿元的销售目标时，岑熊健说:“去年上半年是40%~50%，与往年相差不大，他有信心实现全年目标。

在今年3月的年度业绩会议上，时代中国宣布了2019年750亿元的销售目标。根据这一数据，2019年上半年中国的合同销售额为312.3亿元，比2018年同期增长20.1%，但仅实现了41.64%的年度目标750亿元。

然而，根据昨天中午中国发布的未经审计的前七名经营数据，从2019年1月至7月，本集团累计合同销售额(连同合资项目销售额)约为368.12亿元人民币，虽然同比增长约18.48%，但仍未能达到全年目标的一半，仅为49.08%。

从目前的进展来看，如果要实现年度目标，时代中国需要在未来五个月内实现381.88亿元的合同总销售额，业绩压力可想而知。

多元化业务推广不力？

在谈到下半年的重点战略之一时，黄永年说:“确保核心业务持续快速发展，积极发展城市更新、商业、社区服务、家居改善和教育等业务。”

与去年半的业绩会上以"长期租赁公寓"为例不同，这次管理层没有过多介绍这项业务。

在2018年上半年的业绩会议上，岑钊雄曾透露，该业务处于起步阶段，中国将其归为商业类，并与该业务同时建造了一些长期租赁公寓。

媒体密切关注长期租赁公寓的具体进展。岑钊雄坦言，“在那个时代，中国参与了投资优+公寓企业，而公寓主要是由他们制造的。我们自己没做多少。目前，手头的土地并不特别适合长期出租公寓，因此这项业务并不特别。”

2016年，时代中国提出了在5年内建设30个未来城镇的计划。

“目前，它正在迅速前进。一个是佛山的创科镇。目前，拆迁已经完成。如果进展顺利，部分土地可能在一年内得到改造。另一个是广州金银镇，目前正在拆除并积极推广。”

岑钊雄说，特色城镇和未来城镇的发展应与城市更新相结合。由于选定的地方有工业，如村里的工业园区和早期的低端工业园区，这些地方被选为未来的城镇安排。后来发现这项业务与城市更新密切相关，所以我们将其与城市更新结合起来。

附在绩效会议的现场问答记录中:

【问题】:根据上半年的销售情况来看，之前750亿元的合同销售目标只完成了41%。主要原因是什么？根据目前的情况，今年之前设定的销售目标能否如期完成？上半年征地支出188亿元，高于去年。如果我们比较一下之前302亿元的征地预算，这个数字占了60%以上。这轮征地是基于什么样的市场判断？上半年收购的土地利润率降低了吗？近日，广州部分房地产企业被曝在下半年暂停征地，转而促进销售，加快资金回笼。在下半年销售目标的压力下，中国会制定相应的征地策略吗？

【岑钊雄】:关于销售目标，我们每年都差不多。今年上半年，我们实现了40-50%的年度目标，今年上半年，我们实现了41%以上的目标，这与以往没有太大区别。就我个人而言，我相信我们能够实现年度目标。

第二，关于土地收购的安排，今年年初我们估计土地收购的安排在300亿元左右，上半年的销售和支付都比较好，所以我们按比例安排了土地收购的支出。上半年，我们购买了超过180亿元的土地，其中有旧的改造项目。大约20亿元的土地不是以现金支付的，而是拆迁房屋的建设费用。从现金的角度来看，支出没有那么大。

关于下半年的购地安排，一般来说，我们是按照销售收益的比例来安排购地支出的。目前，现金仍然充裕。下半年的土地购买速度取决于回报的安排，并将与现金流进行比较。目前有超过2300万的土地储备，所以没有必要紧急作出特别的安排，因为这将足以为我们未来三、五年的发展步伐，保证供应，并让我们有足够的价值出售。

【问题】:与去年同期相比，今年上半年的平均售价有所下降。今年下半年促销计划会加快吗？

【岑钊雄】:销售价格的下降主要与上半年各地的销售额有关，总体差异不太大，大约在16000-17000之间。今年上半年的市场和去年一样，价格没有特别的调整，只是不同项目之间的差异。下半年仍有几个新项目推出，价值丰厚，下半年新产品价值较上半年有所增加。我们有信心实现年度销售目标。

【问题】:成都和杭州是近年来公司布局的重点。它背后的战略思想是什么？该公司如何看待中国二、三线城市的市场形势？二是今年上半年公司融资成本同比增长75%，上半年房地产融资监管逐步收紧。管理层对今年下半年的融资市场有何看法？对此有什么计划？

[岑钊雄]:先回答第二个问题。我们的融资成本相对稳定，平均在7.5%-7.6%左右。据估计，今年下半年应该会类似。在之前到期的略高的债务得到清偿后，空.应该会有所下降今年，我们的国内评级从aa+变为aaa，这将有助于我们在中国筹集资金

至于布局，从我们的战略可以看出，布局很简单:一是以大湾区为重点，保持领先地位，继续加大在这里的投资。第二，除大湾区外，我们遵循广东省的战略布局，在粤东和粤西选择新的投资地点。在广东省以外，也选择有发展潜力的地方。目前，成都和杭州这两个重要城市分别入选中国西南和华东地区。这两个地区也是中国相对繁荣的地区，也是根据集团的投资战略逐步布局的。

[问题]公司净利润下降的原因是什么？此外，广州的旧改革今年全面展开。你在广州签了多少个村庄的合作协议，但是还没有把它转化为土壤储备？我在年报中注意到，广州金融城旧房改造项目和佛山里水洲项目都有核算。这两个项目中的一个是何晶拍摄的，另一个是泰晤士报自己拍摄的。对于企业来说，决定他们采取哪些项目，以及将哪些项目提交给同行的决定性因素是什么？管理层如何看待这两个项目？这两个项目一级开发的毛利率是多少？

[岑钊雄]关于净利润，我只能说有一些变化，包括高、低、低净利润和高核心利润率。这两个数字有高有低，但它们几乎相同，只有一些差异。有时它与推进不同的项目有关。上半年的结转只是全年任务的一部分，而不是全部。我估计全年应该不会更糟。

关于旧装修，我们的总部在广州，所以我们积极参与广州的旧装修，希望我们的努力能够为建设一个更加美丽的广州做出贡献。为什么有些土地买不到，有些土地买不到，实际上与我们判断的价格有关。如果佛山项目能被拿下，我们还会考虑它在二级市场的回报率。一般来说，在二次开发中保持一定的利润率是必要的。

【问题】:这个利润率的标准是什么？

[岑钊雄]:这与我们的投资纪律有关。我们不能说所有的地方都被买走了。虽然我们非常喜欢一些地方，但我们仍然要匹配投资回报。我们会有一个范围。

【问题】:目前公司海外负债的比例是多少？人民币兑美元汇率已经下跌，下半年会不会调整相关策略？

[岑钊雄]:就整体债务而言，海外债务约占30%。这一比率已经保持了几年，人民币对美元的汇率也有所下降。然而，近年来，我们的活动范围从7: 00多到6: 00多。目前，7是中位数，这个比率是合理的。我们在国外的比例只有30%左右。

【问题】:公司在长期租赁公寓方面的进展如何？今年，一些房企退出了长期租赁公寓市场。公司如何看待这个市场的发展前景？此外，2016年，该公司提议在五年内建设30个未来城镇。目前的计划是什么？公司如何看待特色城镇的发展前景？

【岑钊雄】:对于长期租赁公寓，如果你关注中国的时代信息，你就会知道我们是在投资你+公寓，而公寓业务主要是基于你+公寓。我们自己做得不多，目前也没有多少土地适合长期出租公寓。

至于未来的城镇，主要是结合旧的改革，选择的地方是原有的产业，如村里的工业园区和早期的低端工业园区。我们选择这些地方作为未来的城镇，后来发现这项业务与城市更新和旧城改造密切相关，所以我们将其与城市更新结合起来。目前，两个项目进展迅速。首先，佛山的全球制造商城已经完成了部分拆除。如果进展顺利，今年一些土地将被改造；第二，广州的宝石镇目前正在进行拆迁，届时会向您公布相关信息。

[问]:你对下半年广州楼市有什么看法？下半年的商品价值是多少？将启动哪些值得关注的项目？石岗路项目具体进展如何？

【岑钊雄】:广州楼市价格不高，供应量也不多。我看好广州市场，至少不会有大问题。我们在广州增城、黄埔区和番禺的项目将在下半年陆续推出。