聚焦精细化运营 朗诗坚定看好长租公寓发展

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今年5月，财政部和住房和城乡建设部联合发布了税收优惠政策，以增加人才公寓的供应，并给予租金补贴。随着历史进程的逐步推进和新政的大力支持，长期租赁公寓已经成为“租购并举”、“租购同权”的重要体现，还有很多领域需要探索，这也意味着长期租赁公寓的发展前景非常广阔。

6月底，一向看好长期租赁公寓市场的施琅格林集团召开股东大会，宣布将长期租赁公寓、物业管理咨询等非房地产开发相关业务剥离给控股公司施琅集团，施琅集团将继续培育长期租赁公寓业务。业务剥离后，施琅绿色集团专注于绿色房地产开发，成为一家纯绿色房地产开发公司。面对前景看好的长期租赁公寓市场，施琅似乎希望以更专注、更专业的态度和更细致、更长远的培育，迎接行业洗牌后的盈利期。

郎世玉集团旗下的长期出租公寓品牌郎世玉，经过两年多的布局，现已拥有4万多间客房，其中85%位于北京、上海、广州、深圳、杭州、南京和苏州，包括1.5万间营房。背后有相当大的发展势头，其原因与郎世玉独特的发展模式密切相关。

前景是光明的。多维驱动力推动长期租赁公寓

施琅不是唯一一家将长期租赁公寓业务从上市公司分离出来的开发商，而北京房地产公司远洋运输集团(Ocean Shipping Group)最近也做出了同样的选择。不难理解施琅的初衷。由于必须在细分市场达到最高水平，这肯定需要更多的时间和成本投资。显然，扩大施琅现有的绿色房地产开发优势将更加有利，在集团更全面的资源支持下，施琅公寓也能实现更稳定、更长远的发展。

在施琅看来，长期租赁公寓的发展潜力仍然很大。尤其是近年来，在房价高、限购严的一、二线城市，租房成为越来越多年轻人的选择。据统计，2019年，一线城市的平均房价收入比达到28，买房已经成为一线和二线城市年轻人的一大难题。

万亿美元的房屋租赁市场诞生了。根据中国商业研究院的数据，2015年，中国租赁市场的总营业额已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿；据估计，到2020年，租赁总营业额将达到2万亿元，租赁人口将达到2亿；到2025年，租赁市场的总营业额预计将达到3.2万亿元，租赁人口将达到2.5亿元。

政策支持将长期租赁公寓推到了风口浪尖。在“同时出租和出售”政策的指导下，国家已经将住房租赁市场的发展提上了日程，现行政策在土地供应、财政支持和个人税收优惠方面明确给予长期出租公寓/0/房。

在许多一、二线城市，增加租赁住宅用地的供应，鼓励商品房按规定转为租赁住房，已经成为一种常态。以上海为例，2018年共有117宗土地交易，总建筑面积1031万平方米，其中35宗租赁住宅用地，总建筑面积205万平方米，占全部土地的20%，从土地来源上保证了长期租赁住房的供应。

资本的帮助是另一方面促进长期租赁公寓市场的快速发展。在过去几年里，各种资本通过投资租赁平台和轻资产运营商，促进了长期租赁公寓的快速发展。尤其是自2017年以来，全球主权基金和养老基金的主流投资策略开始更加关注公寓等替代资产。同时，在金融层面，各类机构住房租赁企业的资产证券化频繁，银行也为长期租赁公寓的开发、并购和运营提供贷款，大大加快了长期租赁公寓的发展。

在强劲的市场需求和政策支持下，争夺房屋租赁市场的队伍不断壮大，开发商、酒店运营商和专业机构成为长期租赁市场的三大力量。对施琅而言，涉足长期租赁市场不是为了赶上市场，而是改善集团业务结构、提升投资价值、与房地产业协同发展的战略举措。田明直言不讳地表示，郎世玉应该凭借集团的各种资源，打造行业内最好的公寓品牌。

面对挑战，施琅孕育稳健经营和创新

自2018年下半年以来，长期租赁公寓行业迅速转向“明日”模式，各品牌的竞争焦点从大规模增长转向精细化运营，这对行业的长期发展不是坏事。它可以鼓励高质量的企业满足顾客的需求作为回报，做好产品和服务，努力工作，提高效率，以更强的身体迎接“后天”。

据时代财经介绍，经过两年多的发展，郎世玉已经扩建了4万多栋房屋，其中85%位于北京、上海、广州、深圳、杭州、南京和苏州，拥有1.6万个营房。根据不同的客户群，郎世玉打造了四条产品线，以白领公寓为主，精品公寓为辅，青年公寓和服务公寓为辅。

创新是施琅的基因。在发展长期租赁公寓的同时，也在探索产品和模式的创新。作为一家房地产企业，施琅对住宅客户的产品和服务需求更加敏感，在产品标准化的基础上对客户的个性化需求有着更加准确的把握，这也决定了它可以根据基本需求打造升级产品。

在实际的拓展和运营中，施琅已经能够提供差异化的解决方案，从单一住宅功能的租赁产品中衍生出社区业务匹配、联合办公等业务，创造出一个与只提供住宅功能的主流产品不同的复杂功能社区。

郎世玉也在积极探索城中村改造和大型租赁社区的改造运营模式。杭州崀山未来社区项目就是这种创新模式的典型例子。业内最大的综合租赁社区也是浙江省首批“未来社区”建设试点项目之一。

郎世玉的发展从一开始就打上了资本的烙印。2018年初，施琅宣布将与平安地产共同投资长期租赁公寓项目，目标资产管理规模为100亿元。同年，上海施琅公寓成为底层资产，平安地产发行了50亿房地产投资信托基金，用于长期租赁公寓储物架。资本创新重振了施琅公寓的扩张和退出。

在追求品质发展的道路上，郎世玉赢得了无数荣誉，不仅赢得了2018年“云聚共生”？品牌价值公寓与理想生活年度品牌价值公寓”，荣获“2019年中国集中长期租赁公寓十大运营商”称号，是业内唯一连续三次荣获“景瑞科技奖”的企业。长期出租公寓装修优秀奖”品牌。这无疑是业界对郎世玉投下的“信任票”。从长远来看，在集团的孵化下，郎世玉也将取得更大的发展。