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值此公司成立20周年和上市第一年之际,郑融房地产成功地进入了1000亿美元的阵营。根据年报数据,2018年,郑融房地产实现合同销售额1080.17亿元,同比增长54%;归属于母公司所有者的核心净利润为19.52亿元,同比增长70.7%。

正荣地产上市首年成绩单:销售破千亿,负债率降至74%

2019年,与其他同行一样,郑融房地产打算放缓增长,年度目标为1300亿元人民币,同比增长20.35%。

净负债率远高于上市前的行业水平,上市后也有所改善。“在同行中,净负债比率应该是改善最好的,从2017年的183.2%升至2018年的74%。”郑融地产首席财务官陈伟建指出。

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报告显示,净负债率的大幅下降主要是由于去年ipo筹资和高回报率。据时代财经介绍,郑融地产去年1月份募集资金总额为38.43亿港元,年回报率接近80%。

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然而,郑融房地产的平均销售价格在过去的一年里已经下降。2016年,公司平均合同销售价格为20,945元/平方米,2017年降至18,484元/平方米,2018年进一步降至16,765元/平方米,连续两年下降。

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陈伟建回应称,平均价格下降主要是由于产品分布和销售领域的变化。“过去,上海等一线城市的平均房价会更高,但现在郑融房地产的布局更广,二线城市的土地储备接近70%,因此平均房价会下降。”

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陈伟建还否认郑融面临降价压力。他透露,2018年郑融的平均结转价格有所上升,从原来的13000元/平方米上升到17000元/平方米,短期内将稳定在16000-17000元/平方米的水平。

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根据时代财经的数据,一线城市只贡献了3.8%,二线城市贡献了84.8%,三线城市贡献了11.4%的郑融房地产销售额。从区域来看,长江三角洲占52.7%,海峡西岸占25.8%,中部地区占14.1%,环渤海地区占5.6%,西部地区占1.8%。

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在过去的一年里,二线城市也成为了郑融房地产的重仓储区。2018年,凭借上市带来的融资优势,郑融地产进行了新一轮扩张,完成了中国六大区域的布局。2018年,郑融房地产安排的城市数量从2017年的15个增加到28个,持有的项目数量从2017年的81个增加到145个,全年累计新增土地储备57个。

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截至2018年底,郑融房地产总土地储备为2456万平方米,分布在长三角、海西、华中、环渤海、华西和珠三角,价值约4200亿元,其中一线城市占3.5%,二线城市占68.4%,三线城市占28.1%。

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董事长黄显志表示,郑融地产希望有一个全国性的布局,但目前在中西部地区有更多的机会,如成、渝、武、Xi。“这些城市的人口都在1000万以上,产业结构也很好,土地成本也相对较低。”

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至于今年炙手可热的粤港澳大湾区,虽然黄仙芝是乐观的,他也有一些担忧。“当所有人都看好的时候,土地市场肯定会上涨,但房价的增长能与土地的增长相匹配吗?”黄仙芝指出。因此,郑融地产对大湾区的布局比较谨慎,目前在佛山只赢得了一个项目。

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首席执行官王透露,地产2019年征地预算将达到300亿元,并将逐步提高股权比例。“去年郑融房地产在项目合作中的比例约为52%,今年将保持这一水平。2019年增加的股权比例可能会反映在2020年甚至更晚的销售数据中。”

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2018年,郑融房地产的毛利率为22.8%,与上年基本持平。不过,陈伟建表示,郑融地产今年的毛利率将继续提高,因为郑融地产2019年的融资成本将继续下降,限价令压力也将减轻,商业租金收入将逐步增加。

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在它看来,同行的毛利率高于郑融地产,这很大程度上是因为他们的收入很大一部分是商业地产的租金收入,而这部分收入的毛利率可以高达85%,而郑融地产的大部分物业仍然是住宅。

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至于为何融资成本可以改善,陈伟建也作出了解释。“今年1月以来,公司发行了部分美元债券,融资成本从两位数降至一位数,部分高利率旧债被替换。此外,非银行贷款的比例也在下降。2016年,郑融房地产非银行贷款占比接近70%,2018年降至35%,因此2019年融资成本将继续下降。”

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2019年,郑融地产发行了三张美元钞票,年利率分别为8.6%、10.5%和9.15%,低于2018年的水平。

就租金收入而言,截至2018年底,郑融地产拥有10家商场,其中6家已经开业。去年,租金收入为1.05亿元,同比增长46.9%。“其余的购物中心将在2020年和2021年开业。一旦全部投入使用,租金收入将稳步增加。”王对说道。

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除了住宅和商业地产,郑融地产自2017年以来也进入了长期租赁公寓。首个“荣宇”项目已登陆上海,共有654间客房。但是对于这种盈利模式不是很清楚的业务,郑融房地产还是比较保守的。

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黄显志表示,郑融地产的长期租赁公寓目前正在上海先行建设,未来将开发具有时尚物业的长期租赁公寓产品,定位于满足自有物业的需求,可能不会在市场上收购。

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